Zulässigkeit späterer Teilung eines Erbbaurechts

Ein Erbbaurecht ist in zwei selbstständige Erbbaurechte teilbar, wenn dies eine Gesamtbetrachtung aller, insbesondere der notariellen, Vertragsregelungen zulässt. Dies hat das OLG Düsseldorf, I-3 Wx 287/15, unter dem 21.01.2016 auf eine Grundbuchbeschwerde in folgendem Sachverhalt entschieden: Nachdem zunächst ein einheitliches Erbbaurecht für den Bau eines Sportbewegungs- und Gesundheitszentrums bestellt worden war, ergaben sich für die Erbbauberechtigte Umsetzungsschwierigkeiten. Aufgrund dessen kamen die Beteiligten überein, den Erbbaurechtsvertrag dahin anzupassen, dass eine Teilfläche des Erbbaurechts auf einen Dritten übertragen werden, der Rest jedoch bei dem ursprünglichen Erbbauberechtigten verbleiben sollte. Hierbei sollte der Dritte zum Zwecke der Errichtung einer Tageseinrichtung für Kinder noch eine weitere Teilfläche eines anderen Grundstückes des Eigentümers erhalten.

Den grundbuchlichen Vollzug jeweils selbständiger Erbbaurechte anhand der notariell beurkundeten Vereinigungs-, Teilungs- und Änderungsanträge versagte das Grundbuchamt. Der ursprüngliche Erbbaurechtsvertrag könne seinem Inhalt nach nicht getrennt werden, da die Bebauung mit dem Sportbewegungs- und Gesundheitszentrum eine rechtlich-wirtschaftliche Einheit darstelle, die nicht trennbar sei. Das Beschwerdegericht gelangte indes im Rahmen einer Gesamtbetrachtung des tatsächlichen und rechtlichen Zusammenhangs aller von den Beteiligten vereinbarten Regelungen zu einer Teilbarkeit des Erbbaurechts. Nachdem die Beteiligten ihre Anträge miteinander verbunden hatten, schied eine isolierte Betrachtung der einzelnen Anträge aus. Da das Erbbaurecht ausschließlich erstrangig bestellt werden kann, war zunächst die Teilung des Grundstückes Voraussetzung für eine Teilung des Erbbaurechtes. Weiter bedurfte es der eigentlichen Teilung des Erbbaurechtes durch Erklärung des Erbbauberechtigten und entsprechende Eintragung im Grundbuch, wobei die hierbei entstehenden einzelnen Erbbaurechte jeweils einen nach § 1 ErbbauRG zulässigen Inhalt haben, insbesondere das Recht zum Haben eines selbstständigen, in Natur teilbaren Bauwerks enthalten müssen. Schließlich war auch der Inhalt des Bauens und Betreibens eines Sportbewegungs- und Gesundheitszentrums und damit der (Rechts-)Inhalt des ursprünglich bestehenden Erbbaurechtes i.S.v. § 2 Nr. 1 ErbbauRG teilbar. Dies ergab sich aus dem geänderten späteren Gesamtkonzept in Gestalt aller notariellen Verträge, wonach die Erbbauberechtigten nach Anpassung des verbliebenen Erbbaurechtes und einvernehmlicher Inhaltsbestimmung des entstandenen neuen (Gesamt-)Erbbaurechtes nicht mehr nur befugt waren, ein einziges Zentrum zu errichten und zu betreiben, sondern auch zwei Bauwerke zu jeweils unterschiedlichen Zwecken.

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