Zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln

Nahezu alle Wohnraummietverträge enthalten eine Klausel, mit der die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter umgelegt wird. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. März 2015 (Az.: VIII ZR 185/14) entschieden, dass die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter unwirksam ist, wenn die Wohnung in unrenovierten oder renovierungsbedüftigen Zustand übergeben wurde, und der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat. Das Gericht gibt damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung eine Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen dahingehend ausgelegt werden kann, dass die üblichen Renovierungsfristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen und der Mieter zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf, auf.

Vor über 25 Jahren hatte der BGH in einer für die nächsten Jahrzehnte maßgeblichen Entscheidung festgestellt, dass auch bei unrenoviert übergebenen Wohnungen eine formularmäßige Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses beginnen. Danach konnte der Mieter bei Vertragsende zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl sich die Wohnung in keinem schlechteren Zustand befindet, als sie ihm bei Nutzungsbeginn überlassen wurde. Das Problem bestand darin, dass eine solche Klausel den Mieter auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtete. Zudem führte die kundenfeindlichste Auslegung der Klausel dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren und sogar in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie vom Vermieter erhalten hat. Der BGH hat nunmehr seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und eine derartige Verpflichtung des Mieters ohne angemessenen Ausgleich als unangemessene Benachteiligung bewertet.

Die Entscheidung setzt die mieterfreundliche Rechtsprechung des BGHs zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter fort. In den vergangenen Jahren hatte der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat bereits mehrfach formularmäßig vorgegebene Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt und somit die Rechte der Mieter erheblich gestärkt.

Der Bundesgerichtshof hatte unter anderem entschieden, dass eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag unwirksam ist, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnis noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen und den „Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“ zur Berechnungsgrundlage macht. Nach Ansicht des Gerichts kann die Klausel dahingehend verstanden werden kann, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrages zukommt und dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten würde, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu erheben oder die Berechnung des Abgeltungsbetrages nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlages zu verlangen. Dies stellt – so der BGH – eine unangemessenen Benachteiligung des Mieters dar mit der Folge, dass die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB insgesamt unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 29. Mai 2013, Az.: VIII ZR 285/12).

In den vergangenen Jahren hat das Gericht bereits mehrfach formularmäßig vorgegebene Renovierungsklauseln für unwirksam angesehen und somit der Rechte der Mieter erheblich gestärkt. Unter anderem hat der BGH entschieden, dass Mietvertragsklauseln über Schönheitsreparaturen, die einen „starren“ Fristenplan beinhalten, wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam sind. Ein starrer Fristenplan enthält eine Renovierungspflicht des Mieters nach Ablauf fest vorgegebener Fristen. In den Mietverträgen finden sich dann Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „innerhalb“ (vgl. u.a. BGH WM 2004, 463). Gleiches trifft auf die sog. Quotenklauseln/Abgeltungsklauseln zu. Solche Klauseln verpflichten den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen einen festen Betrag zu zahlen (u.a. BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006, Az.: VIII ZR 52/06).

Unwirksam sind neben „starren“ Fristenplänen auch sog. „Farbwahlklauseln“ (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, Az.: VIII ZR 224/07) oder vorformulierte Klauseln, die den Mieter verpflichten, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen (BGH, Urteil vom 5. April 2006, Az.: VIII ZR 152/05). Ebenfalls unwirksam ist die Schönheitsreparaturklausel „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z. B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen …“, denn diese Klausel kann aufgrund ihres Wortlauts „ausführen zu lassen“ auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Dem Mieter darf aber nicht die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen werden (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010, Az. VIII ZR 294/09).

Um Rechtsklarheit zu schaffen, ist dem Mieter grundsätzlich die Möglichkeit eröffnet, die (Un)wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in seinem Mietvertrag gerichtlich feststellen zu lassen (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, Az.: VIII ZR 351/08).