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10 Fragen, 10 Antworten: Untermiete – Dos and Dont's

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1. Was ist Untermiete überhaupt?

Vielfach wird hierunter jede – außer der besuchsweisen – Aufnahme von Personen in die gemietete Wohnung verstanden. Untermiete liegt aber nur bei „entgeltlicher Gebrauchsüberlassung“ vor; also bei Zahlung von Mietzins durch den Untermieter. Keine Untermiete liegt bei Führung eines gemeinsamen Haushaltes vor, also sind Ehepaare, Verlobte, Lebensgefährt/innen und Wohngemeinschaftsmitglieder im allgemeinen keine Untermieter, auch wenn sie zur Mietzahlung beisteuern. Ebenfalls keine Untermiete liegt bei unentgeltlicher Überlassung von Mieträumen an dritte Personen vor.

2. Muss ich den Vermieter fragen, wenn ich jemanden in die Wohnung aufnehmen will?

Grundsätzlich ja, insbesondere wenn die ganze Wohnung einem „Dritten“ überlassen werden soll. Wenn Sie selbst wohnen bleiben und jemanden mit in der Wohnung wohnen lassen wollen, muss der Vermieter seine Erlaubnis in bestimmten Fällen erteilen:

•Die Aufnahme eines Ehegatten kann er nicht verbieten, er braucht auch nicht einmal gefragt zu werden.

•Die Aufnahme eines/r Lebensgefährten/in (auch gleichen Geschlechts) muss er hinnehmen, ebenso die Aufnahme der nächsten Angehörigen.

•Die Aufnahme eines „Dritten“ muss weiterhin erlaubt werden, wenn nach Mietbeginn ein „berechtigtes Interesse“ hieran entsteht (z. B. Aufnahme einer Pflegeperson, Untervermietung eines oder mehrerer Zimmer nach Auszug von Familienangehörigen), es sei denn, dies wäre unzumutbar (z. B. Gründe in der Person des Dritten).

3. Was tun, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert?

Man kann – und sollte! – ihn verklagen. Hierfür holen Sie bitte zuvor Rechtsrat ein, wobei zugleich geklärt werden kann, ob Sie den/die Mitbewohner/in schon jetzt in die Wohnung aufnehmen können, ohne dass etwas passieren kann. Denn:

Grundsätzlich kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn Sie ohne seine Erlaubnis und trotz Abmahnung jemanden in die Wohnung aufgenommen haben (außer einem Ehegatten, Lebensgefährten oder nächsten Verwandten). Nur wenn der Mieter Anspruch auf die Erlaubnis hat, wird die Kündigung von den Gerichten nicht anerkannt.

4. Stellt die beharrliche Verweigerung der Untervermietung einen Kündigungsgrund zugunsten des Mieters dar?

Ja! Diesbezüglich bestimmt § 540 Abs. 1 BGB, dass „der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.“

Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter jedoch um die Erlaubnis nachsucht und der Vermieter diese verweigert. Probleme gibt es in der mietrechtlichen Praxis immer dann, wenn entweder das Ersuchen des Mieters (zu) allgemein gehalten ist oder der Vermieter ausweichend reagiert, die Erlaubnis nur unter Auflagen oder Bedingungen erteilt oder nicht zeitnah bzw. fristgerecht reagiert.

5. Hat der Mieter gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung zur Untervermietung ?

Ja! Für die Wohnraummiete besteht nach § 553 BGB ein Anspruch auf Erlaubniserteilung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung, steht dem Mieter das Sonderkündigungsrecht zu.

6. Wie kann ein Mieter eine verweigerte Untervermietung gegen seinen Vermieter gerichtlich durchsetzen?

Als Mieter kann unter Umständen eine einstweiligen Verfügung auf Duldung bzw. Unterlassung der Untervermietung einer Wohnung gegen den Vermieter beantragt werden.

7. Was ist beim Abschluss eines Untermietvertrages zu beachten?

Die Miethöhe kann frei ausgehandelt werden, wobei man sich am besten an der vom Hauptmieter gezahlten qm Miete orientiert. Eine Möblierung kann einen Aufschlag rechtfertigen. Die Vorschriften über Mietpreisüberhöhung und Mietwucher setzen gewisse Grenzen, die von den Umständen des Einzelfalls abhängen. Eventuelle Vereinbarungen über Nebenkosten sollten möglichst eindeutig sein. In Frage kommt die anteilige Umlage der vom Hauptmieter zu zahlenden Mietneben- und Heizkosten, ferner Strom, Gas und Telefon.

Mietbeginn und Mietdauer sollten ebenfalls festgehalten werden, wobei das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit oder für eine bestimmte Dauer („... bis zum ...“) abgeschlossen werden kann. Wer als Mieter einen längerfristigen Vertrag eingeht, sollte bedenken, dass es nur in seltenen Ausnahmefällen möglich ist, gegen den Willen des Vermieters den Vertrag vorzeitig zu beenden. Allerdings kann die Vertragsauflösung erfahrungsgemäß meist einvernehmlich geregelt werden.

Weiterhin kann eine Beteiligung an Renovierungsarbeiten und -kosten festgelegt werden.

8. Der Vermieter hat gegen den Untervermieter einen rechtskräftigen Räumungstitel erwirkt. Ist der Untermieter auch zur Räumung der Wohnung verpflichtet?

Das hängt davon ab, ob der Untermieter im Räumungstitel bezeichnet ist oder nicht. Wenn dies nicht der Fall ist, so kann der Vermieter zwar den Untervermieter per Gerichtsvollzieher aus der Wohnung räumen lassen, nicht jedoch den Untermieter. Gegen diesen muss gesondert einen Räumungstitel erwirken.

9. Wie sollten sich Mieter gegen Schäden durch die Untervermietung absichern?

Vor Beginn und unmittelbar nach Ende der Phase der Untermiete sollten sich beide Parteien gemeinsam das Zimmer anschauen und Protokoll über den Zustand von zum Beispiel Möbeln, Fußböden, Wänden, Lampen und Steckdosen führen.

10. Wer haftet bei Schäden?

Geht aus den Protokollen hervor, dass der Untermieter etwas beschädigt hat, haftet er. Daher empfiehlt es sich vor jeder Untervermietung abzusichern, dass der Untervermieter einen Nachweis über eine Privathaftpflichtversicherung vorlegt. Gibt es keine Protokolle über den Zustand der Wohnung, müssen beide Seiten ihre Behauptungen beweisen.


Rechtstipp vom 06.02.2018
aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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Alle Rechtstipps von Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Bagusche + Partner mbB, Honoraranwalt der Verbraucherzentrale NRW e.V.)