Amtsgericht Dachau bestätigt Verwertungskündigung: Mieter müssen ausziehen

Am 10. Mai 2024 entschied das Amtsgericht Dachau zugunsten des Vermieters, der die Räumung eines Einfamilienhauses wegen wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks begehrte (Az. 4 C 240/22). Das Urteil verpflichtet die Mieter, bis zum 30. September 2024 auszuziehen.

Der Hintergrund des Falls

Der Kläger hatte das Mietverhältnis, das seit März 2008 bestand, im Februar 2022 ordentlich gekündigt. Die Mieter, die monatlich rund 2.100 Euro Nettomiete zahlen, sollten das Haus bis Ende November 2022 räumen. Der Kläger begründete die Kündigung damit, dass das Mietverhältnis ihn an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie hindere. Er führte an, dass der Verkaufspreis der Immobilie im vermieteten Zustand maximal 1,3 Millionen Euro, im unvermieteten Zustand jedoch 1,75 Millionen Euro betrage. Dies würde einen Mindererlös von 25,71 % bedeuten. Zudem plante der Kläger auf dem hinteren Grundstücksteil ein weiteres Einfamilienhaus zu errichten, was einen zusätzlichen Gewinn von 400.000 Euro bringen würde. Insgesamt resultiere daraus eine Verlustquote von 48,57 %.

Die rechtliche Einordnung

Das Gericht bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dieser Paragraph erlaubt es Vermietern, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert und dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen.

In der Begründung führte das Gericht aus, dass ein Mietverhältnis die Verwertung eines Grundstücks behindern kann, wenn ein Verkauf zu wirtschaftlich angemessenen Bedingungen nicht möglich ist oder sich kein Käufer für die vermietete Immobilie findet. Ein erheblicher Nachteil liegt vor, wenn der Mindererlös durch die Vermietung zwischen 15 % und 20 % oder mehr beträgt. Im vorliegenden Fall lag dieser Nachteil mit 25,71 % deutlich über der Erheblichkeitsgrenze.

Die Entscheidung

Das Gericht wies die Einwände der Mieter zurück, die die Kündigung als unzulässige Alternativkündigung ansahen, da der Vermieter zuvor eine Eigenbedarfskündigung für seine Tochter ausgesprochen hatte. Das Gericht stellte klar, dass die Kündigung eindeutig aus wirtschaftlichen Gründen erfolgte und somit keine Alternativkündigung vorlag.

Die Mieter müssen das Einfamilienhaus bis zum 30. September 2024 räumen. Diese Räumungsfrist wurde gewährt, um den Mietern eine angemessene Zeit zur Wohnungssuche zu ermöglichen, unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen.

Fazit

Das Urteil des Amtsgerichts Dachau verdeutlicht die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Vermieter haben das Recht zur Kündigung, wenn das Mietverhältnis erhebliche wirtschaftliche Nachteile verursacht. Allerdings müssen auch die sozialen Belange der Mieter berücksichtigt werden. Die Entscheidung bietet Vermietern Klarheit darüber, unter welchen Umständen eine solche Kündigung rechtlich durchsetzbar ist.

Gerne stehe ich Ihnen als erfahrene Anwältin im Mietrecht zur Seite. Wenn Sie Fragen zu Verwertungskündigungen, Mietverträgen oder anderen mietrechtlichen Anliegen haben, zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren. Ich berate Sie kompetent und individuell, um Ihre rechtlichen Interessen bestmöglich zu vertreten. Vereinbaren Sie noch heute einen Termin für eine persönliche Beratung!