Anforderungen an eine Hausverwalterkündigung

Der Fall: Der Eigentümer beauftragt eine Hausverwaltungsfirma mit der Verwaltung von sieben Immobilien. 3 Jahre später kündigt er den Verwaltungsvertrag fristlos und beruft sich dabei auf verschiedene Pflichtverletzungen. Er beklagt bspw. die Nichterreichbarkeit des Verwalters in Notfällen, die Vergabe von Reparaturaufträgen über 500,00 EUR ohne Zustimmung des Eigentümers, die Nichterstellung einer Betriebskostenabrechnung für einen Mieter sowie das Nichtbeantworten diverser E-Mails des Eigentümers. Der Hausverwalter widerspricht dem Kündigungsverlangen. Daraufhin widerruft der Eigentümer sämtliche Vollmachten mit sofortiger Wirkung und verlangt die Übermittlung aller Unterlagen, die im Zusammenhang mit den vermieteten Immobilien stehen sowie die Überweisung sämtlichen verwalteten Geldes. Der Verwalter verweigert dies. Das angerufene Landgericht verurteilt den Hausverwalter zur Aushändigung der Dokumente. Der Verwalter legt Berufung ein.

Das Gericht: Das Berufungsgericht entscheidet zugunsten des Verwalters. Der Eigentümer hat kein Anspruch auf die Herausgabe der Rechnungen für die verwalteten Immobilien, da dieser noch nicht fällig sei. Die Herausgabe kann erst nach Beendigung des Hausverwaltervertrages verlangt werden. Die vom Eigentümer ausgesprochene außerordentliche Kündigung war indes nicht wirksam, mangels vorangegangener Abmahnung. 

Kopinski-Tipp: An eine fristlose Kündigung bestehen regelmäßig hohe Anforderungen. Zweck einer vorherigen Abmahnung ist insbesondere, dem Vertragspartner das Fehlverhalten vor Auge zu führen und diesem zu verdeutlichen, dass der Vertrag bei Fortsetzen dieses Verhaltens gekündigt werden kann. 

S. a. OLG Brandenburg, 13.02.2021, 4 U 208/20