Anspruch auf Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer durch die Eigentümerversammlung (BGH, 30.11.2012)

Muss die Eigentümergemeinschaft alle Eigentümer gleich behandeln?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung vom 30.11.2012 (Az. V ZR 234/11) sich mit Entscheidungen des Landgerichts Berlin bzw. Amtsgerichts Charlottenburg zu beschäftigen.

Ein Eigentümer hatte von der Wohnungseigentümergemeinschaft, der er angehörte, einenTiefgaragenstellplatz gemietet und dann untervermietet. So etwas ist nicht ohne weiteres möglich bzw. kann untersagt werden. Da dazu der vermietende Eigentümer nicht bereit war, wurde der Mietvertrag mit ihm durch den Verwalter gekündigt. Im Folgenden gab es Streit, ob der Verwalter dies durfte und führte dieser einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbei, die ihn dazu bevollmächtigte.

Die hiergegen gerichtete Beschlussanfechtung war nicht erfolgreich und kam bis zum BGH. Dies hob das Urteil des Landgerichtes auf und wies die Sache nach Berlin zurück. Das Landgericht hatte entscheidungserheblichen Vortrag nicht berücksichtigt. So hatte offensichtlich ein weiterer Mieter ebenfalls untervermietet und war die Wohnungseigentümergemeinschaft hiergegen nicht vorgegangen, bei ihm aber schon.

„Zwar liegt es zumindest grundsätzlich im Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer, ob sie eine rechtswidrige Untervermietung von Gemeinschaftseigentum zum Anlass nehmen, dies zu beanstanden und das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter nach fruchtloser Abmahnung zu kündigen. Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz lässt Differenzierungen jedoch nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht. Ist ein solcher nicht ersichtlich, muss für eine Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer - ggf. auch bei einer erneuten Kündigung - Sorge getragen werden. Jedenfalls mit Rücksicht auf die auch dem Verband gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern bestehende Treuepflicht gilt dies auch dann, wenn es - wie hier - um Verträge geht, die der Verband mit einzelnen Mitgliedern geschlossen hat."

Im vorliegenden Fall sah der BGH keinen ausreichenden Sachgrund für eine Differenzierung bzw. wären hierzu weitere Feststellungen durch das Landgericht Berlin zu treffen. Der Fall geht also in eine neue Runde.

Fazit:

Als Verwalter bzw. Eigentümergemeinschaft sollte man also aufpassen und nicht mit mehrfach Maß messen. Andernfalls riskiert man ggf. eine Aufhebung der Beschlüsse. Ggf. lässt sich aber auch eine tragfähige Begründung für die andere Behandlung des gleichen Falles finden oder ist der Fall nicht vergleichbar. Hier wäre anwaltliche Argumentation gefragt bzw. kann man im Rahmen rechtzeitiger Beratung Gestaltungsspielräume nutzen.

Rechtsanwältin Krönert

Ihre Rechtsanwältin für Wohnungseigentumsrecht

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Frau Rechtsanwältin Krönert hat den Kurs zur Erlangung des Titels Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht erfolgreich abgeschlossen und bearbeitet vertieft u.a. das Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Maklerrecht und Pachtrecht. Das WEG-Recht beschäftigt sich mit Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht bzw. die Eigentumswohnung, egal ob ein Streit über das Sondereigentum, mit dem Verwalter, Beschlüssen der Eigentümerversammlung oder Dritten.

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