Artikelserie Schimmel Teil 3: Wann kann wegen Schimmels gemindert werden?

Für Mängel in der Wohnung wegen Schimmel gelten folgende Kategorien: Es gibt wahrnehmbaren und nicht wahrnehmbaren Schimmel; und es gibt giftigen (toxischen) und ungiftigen (nicht-toxischen) Schimmel.

Für eine Mietminderung wegen Mängel in der Wohnung irrelevant ist nur derjenige Schimmel, der nicht wahrnehmbar und nicht giftig ist. Alle anderen Schimmelsorten kommen für eine Mietminderung wegen Schimmel  zunächst einmal grundsätzlich in Frage. Die Miete kann wegen wahrnehmbaren und nicht-giftigen Schimmels gemindert sein. Die Miete kann auch wegen nicht wahrnehmbaren und giftigen Schimmels und natürlich auch wegen wahrnehmbaren und giftigen Schimmels gemindert sein. In den 3 letztgenannten Fällen liegen Mängel in der Wohnung vor.

I. Mietminderung bei wahrnehmbarem und nicht giftigem Schimmel:

Es kann durchaus vorkommen, dass ungiftiger Schimmel in der Raumluft zu Geruchsbelästigung führt. Es kann auch vorkommen, dass sich Schimmelpilzsporen in der Raumluft nicht in einer für eine Gefährdung der Mieter ausreichenden Konzentration nachweisen lassen, aber an der Tapete sichtbar sind (sogenannte Stockflecken). Eine Mietminderung wegen Schimmel ist bereits wegen sogenannter optischer Beeinträchtigungen oder wegen Geruchsbelästigung möglich. Die Mängel in der Wohnung muss der Mieter grundsätzlich beweisen. Die optische Beeinträchtigung kann etwa durch Fotos und Zeugenaussagen belegt werden. Bei Geruchsbelästigung kann es sinnvoll sein, ein sogenanntes Geruchsgutachten einholen zu lassen. Der Vortrag, dass es wegen des Schimmels „übel riecht", reichte dem Kammergericht (Berlins höchstes Zivilgericht) nicht aus - er war „zu unkonkret" (siehe Kammergericht, Urteil vom 3.6.2010, Aktenzeichen: 12 U 164/09). Dort hätte ein Geruchsgutachten die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Schimmel nachweisen müssen. Mehr zur Beweislastverteilung lesen Sie bitte zu Frage 6.

II. Mietminderung wegen toxischen Schimmels:

Wegen einer Schimmelpilzart und -konzentration, die geeignet ist, bei den Mietern eine Gesundheitsgefährdung hervorzurufen, kann die Miete gemindert sein. Sollte es einen Verdacht auf toxischen Schimmel in der Wohnung geben, muss grundsätzlich ein Gutachten erstellt werden. Erforderlich sind grundsätzlich 2, gegebenenfalls 3 Gutachten. 1.) Ein Gutachten über die Art des Schimmels in der Raumluft und über die Schimmelkonzentration in der Raumluft, 2.) Ein Gutachten über die Erkrankung eines oder mehrerer Mieter bzw. Bewohner durch den Schimmel in der Raumluft. Gegebenenfalls kann es (3.) notwendig sein, gutachterlich nachzuweisen, dass der Schimmel in der Raumluft vom Schimmelpilzbefall auf den Wänden der Wohnung herrührt.
Bei Schimmelpilzbefall muss ein eindeutiger Bezug zur Mietsache existieren. Sollte der Schimmel etwa nur auf Möbeln auftreten, sich aber weder in der Raumluft, noch auf Wänden oder Tapeten nachweisen lassen, wird man einen Mangel der Mietsache grundsätzlich ablehnen müssen. (Vergleiche: Kammergericht (Berlins größtes Zivilgericht) in einem Urteil vom 20.9.2006 (Aktenzeichen 12 U 118/05). Mehr zur Beweislastfragen lesen Sie bitte bei Frage 6.

Komplette Artikelserie: www.mietrechtler-in.de/Schimmel-in-der-Wohnung.html