Ausschluss von Mietminderung, Aufrechnung beim Gewerbemietvertrag

Das Düsseldorfer Oberlandesgericht entschied in seinem Urteil zum Gewerbemietrecht, dass im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags die Möglichkeiten zur Mietminderung, zur Aufrechnung sowie zur Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts gemäß § 320 BGB in den AGB des Vertrages wirksam ausgeschlossen werden können. Dies gilt jedoch nur unter der Voraussetzung, dass die Rechte des Mieters bezüglich ungerechtfertigter Bereicherung und Mängelgewährleistung nicht beeinträchtigt sind.

In dem betreffenden Fall verfügte der gewerbliche Mietvertrag über eine spezifische Bedingung, die eine Mietminderung durch den Mieter untersagte. Der Mieter betrachtete diese Regelung als rechtlich nicht haltbar und kürzte die Miete trotzdem. Das Gericht klärte jedoch, dass diese Klausel im Gewerbemietrecht rechtmäßig sei. Der Mieter wäre demnach lediglich verpflichtet, den vollen Mietbetrag vorläufig zu entrichten, während ihm weiterhin die Möglichkeit offenstehe, zu viel gezahlte Miete auf Basis des ungerechtfertigten Bereicherungsrechts zurückzufordern. Eine derartige Einschränkung des Minderungsrechts ist im Kontext des gewerblichen Mietrechts nicht unzumutbar und übersteht daher die Prüfung gemäß § 307 Abs. 2 BGB. Dies ist besonders relevant, da die Rechte des Mieters in Übereinstimmung mit § 8 des Mietvertrages nicht negiert wurden, sofern die vom Mieter beanstandeten Mängel vom Vermieter nicht in Abrede gestellt wurden.

In einer ähnlichen Weise hat das Düsseldorfer Oberlandesgericht ebenfalls die Wirksamkeit von Klauseln bestätigt, die ein Aufrechnungsverbot sowie das Verbot des Leistungsverweigerungsrechts gemäß § 320 BGB formularmäßig festlegen. Diese Klauseln standen auch der Überprüfung auf Angemessenheit stand. Sie folgen dem gleichen grundlegenden Ziel wie die Klausel, die das Minderungsrecht beschränkt. Zusätzlich enthält § 8 des Mietvertrages auch für diese Klauseln die Bedingung, dass unstreitige, rechtskräftig festgestellte oder zur Entscheidung anstehende Gegenansprüche und -rechte nicht vom Ausschluss betroffen sind. In anderen Fällen wäre der Mieter jedoch verpflichtet, seine Gewährleistungsansprüche durch gerichtliche Klage durchzusetzen.

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