Bauträger Project Immobilien insolvent: Das können Käufer von Wohnungen jetzt tun

Wie jetzt bekannt wurde, hat die Project Immobilien aus Nürnberg Insolvenz für seine bundesweiten Bauvorhaben angemeldet. Der Geschäftsbetrieb soll wohl nach ersten Auskünften der Anwälte der Project Immobilien Gruppe fortgesetzt werden. Es werden sowohl Sanierungsmöglichkeiten als auch die Weiterführung der Bauprojekte geprüft. Gemäß der Webseite des Unternehmens waren bis Ende Juni 2023 bundesweit 120 Projekte mit einer Investitionssumme von 3,2 Milliarden Euro entweder im Bau oder in der Planungsphase. Die Insolvenzverwalter haben angegeben, dass die Gruppe etwa 60 Projekte deutschlandweit betreut. Die ersten betroffenen Wohnungskäufer haben unsere Kanzlei bereits kontaktiert mit der Frage: Was tun?

Die oberste Priorität in dieser Situation liegt auf Schadensbegrenzung

Der Bauträger realisiert auf dem erworbenen Grundstück das Bauprojekt (sei es ein Haus oder eine Wohnung) und überträgt nach Fertigstellung das Eigentum an besagtem Grundstück. Die Insolvenz des Bauträgers wirft eine Vielzahl von komplexen rechtlichen Fragen auf, die es zu bewältigen gilt. Im Bereich des Wohnungsbaus stellt sich zusätzlich die Herausforderung, dass eine beträchtliche Anzahl an Käufern in einer Art "Schicksalsgemeinschaft" miteinander verknüpft ist. Dies resultiert daraus, dass nicht nur für einen Einzelnen, sondern gleichermaßen für alle betroffenen Käufer geklärt werden muss, wie es mit dem laufenden Bauprojekt weitergeht. Häufig haben die betroffenen Kunden schon die ersten Raten für den Kauf der Wohnung bezahlt und das Projekt stockt aufgrund des Insolvenzeintritts. Die Baustelle steht still. Viele Kunden fragen sich jetzt: Wie erreichen wir eine Eigentumsübertragung ohne Belastungen? Oder besteht die Möglichkeit, aus dem Vertrag auszusteigen und eine Rückerstattung unserer Zahlungen zu erhalten? Leider ist das rechtlich in der Insolvenz des Bauträgers nicht so einfach. Der Schwerpunkt sollte in dieser schwierigen Situation auf Schadensbegrenzung liegen.

Insolvenz ist kein Kündigungsgrund

Die Tatsache allein, dass der Bauträger insolvent ist, reicht nicht aus, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen. Trotzdem bleiben die Rechte von betroffenen Wohnungskäufern unberührt, sich gemäß allgemeiner rechtlicher Grundsätze vom Vertrag zu lösen. Zum Beispiel steht Ihnen das Recht zum Rücktritt bei Mängeln oder bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen (zum Beispiel bei Überschreiten des Fertigstellungstermins) durch den Bauträger weiterhin zu. Entscheidend sind aber immer die jeweiligen Einzelfallumstände, welche Rechte tatsächlich bestehen. Wenn kein Rücktrittsrecht besteht, bleibt der Bauträgervertrag auch in der Insolvenz bestehen.

Makler- und Bauträgerverordnung soll Kunden im Insolvenzfall schützen

Beim Bauträgerkauf sind die zulässigen Kaufpreisraten durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) festgelegt, welche Schutzvorschriften für Kunden von Bauträgern enthält. Falls der Bauträger eine Vorauszahlung verlangt, ist er dazu verpflichtet, eine Bankbürgschaft vorzulegen, die den Käufer im Falle einer Insolvenz des Bauträgers absichert – diese wird als "MaBV-Bürgschaft" bezeichnet. Der Notar, der den Bauträgervertrag beurkundet, überwacht die Einhaltung der MaBV-Vorschriften. Der Notarvertrag und die MaBV bieten also gewisse Schutzmechanismen für den Fall einer Insolvenz. Allerdings sind diese Schutzmaßnahmen begrenzt: Sie garantieren lediglich, dass der Käufer entweder das Eigentum am Grundstück (inklusive eines eventuell unfertigen Gebäudes) erhält oder, falls der Vertrag rückabgewickelt wird, eine Rückerstattung des Kaufpreises erhält. Weitere Schäden werden nicht abgedeckt. Die Entscheidung, ob der Vertrag erfüllt oder nicht erfüllt wird, trifft in der Praxis meist der Insolvenzverwalter.

Insolvenzverwalter zur Mitteilung auffordern, ob Vertrag erfüllt wird oder nicht

Die betroffenen Kunden müssen meist sehr viel Geduld haben. Es kann mehrere Monate dauern, bis das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Sie sollten - gegebenenfalls mit anwaltlicher Hilfe - den Insolvenzverwalter nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens auffordern mitzuteilen, ob der laufende Vertrag aus den Mitteln der Insolvenzmasse erfüllt wird oder nicht. Während dieser Phase der Abwägung verharren die Verträge der Project Kunden in einem unsicheren Zustand, und dieser Prozess kann sich ausdehnen, da der Bauträgervertrag während der Insolvenz aufgesplittet wird: Der Käufer erwirbt das Grundstück zusammen mit dem unfertigen Gebäude. Die übrigen Bauleistungen werden hinfällig, da der Insolvenzverwalter nicht mehr verpflichtet ist, diese Verträge zu erfüllen.

Handlungsempfehlungen für die Insolvenz der Project Immobilien

Wir raten betroffenen Kunden und Wohnungskäufern der Project Immobilien, in dieser schwierigen Situation Ruhe zu bewahren und folgende Punkte zu berücksichtigen:

1. Frühzeitige anwaltliche Beratung: Es ist ratsam, sich frühzeitig rechtlichen Beistand von einer Anwältin oder einem Anwalt zu holen, der Erfahrung im Bereich Insolvenzrecht und Immobilien hat.
2. Verhandlungen mit Insolvenzverwalter und Bank: Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt kann Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter und der Bauträgerbank führen, um Möglichkeiten zur Freigabe des Grundstücks aus der Grundschuld/Pfandhaft zu erörtern.
3. Vertragliche Vereinbarungen: Eine Strategie kann sein, eine Vereinbarung mit dem Insolvenzverwalter und der Bank zu treffen, um lastenfreies Eigentum zu erwerben und den Bau auf eigene Rechnung fortzusetzen.
4. Zusammenarbeit mit anderen Erwerbern: Kooperieren Sie mit anderen betroffenen Erwerbern, um gemeinsame Lösungen zu finden. Das Teilen von Ressourcen und Kosten kann die finanzielle Belastung verringern.
5. Optimierung der Baukosten: Arbeiten Sie mit Nachbarn zusammen, um Kosten zu reduzieren. Gemeinschaftliche Entscheidungen können helfen, Mehrkosten zu minimieren.