Bei Mieterhöhung ist tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich

Weicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so stellt sich bei der Prüfung des Mieterhöhungsverlangens die Frage, ob die im Mietvertrag angegebene Fläche als vereinbarte Fläche oder die tatsächliche Größe der Wohnung maßgeblich ist.

Bisher hatte der Bundesgerichthof die Auffassung vertreten, dass erst bei Flächenabweichungen von mehr als 10 % die tatsächliche Wohnungsgröße an die Stelle der vereinbarten Fläche tritt (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, Az. VIII ZR 261/06 unter Hinweis auf BGH-Urteile vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 295/03 und vom 23. Mai 2007, Az.: VIII 138/06).

Der BGH hat nun seine Rechtsprechung zur Toleranzgrenze aufgegeben. Mit Urteil vom 18. November 2015 (Az.: VIII ZR 266/14) entschied das Gericht, dass es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Denn § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Demnach sei allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße können im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen, da  sonst nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt würden.

Wurde die Mietfläche im Mietvertrag zu klein angegeben, so können Vermieter ihr Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB auf die tatsächliche, höhere Fläche stützten. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. Dann kann der Vermieter die nur auf der Grundlage der tatsächlichen, niedrigeren Wohnfläche erhöhen.