Betriebskostenabrechnung: Vermieter muss Rechenschritte nicht offenlegen!

Der Bundesgerichtshof hat Anfang April 2014 entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung nicht unwirksam ist, wenn ein Vermieter bei einer kalenderjahrübergreifenden Rechnung eines Energieversorgers diese auf den Abrechnungszeitraum anpasst und im Rahmen der Abrechnung seine Rechenschritte nicht offen legt.

Es kommt oft vor, dass Rechnungen von Energieversorgern hinsichtlich des Leistungszeitraums nicht mit dem Abrechnungszeitraum einer Betriebskostenabrechnung übereinstimmen. In diesen Fällen ist eine Anpassung durch den Vermieter vonnöten.

„Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen wirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.“ So der Leitsatz des BGH in seinem Urteil vom 02.04.2014, Az. VIII ZR 201/13.

Es schade der Wirksamkeit einer solchen Abrechnung nicht, wenn aus ihr heraus nicht ohne Weiteres erkennbar wird, wie der Vermieter auf den von ihm durch Zugrundelegung von Zwischenabrechnungen ermittelten Gesamtbetrag gekommen sei.

Auch wenn durch diese Annahme die Überprüfbarkeit einer Abrechnung für einen Mieter stark eingeschränkt wird, ist der BGH der Auffassung dass es genüge, wenn dem Mieter neben den auf ihn entfallenden Kosten, die Gesamtkosten der im Abrechnungszeitraum auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallenden Kosten mitgeteilt werden.

BGH Urteil vom 02.04.2014, Az. VIII ZR 201/13

Vorinstanzen:

AG Köln, Entscheidung vom 23.11.2012 - 221 C 107/12 -

LG Köln, Entscheidung vom 21.06.2013 - 10 S 1/13 -

Unsere Beurteilung zu dieser Entscheidung:

Wir halten diese Entscheidung für bedenklich. Der BGH begibt sich in einen gewissen Widerspruch zu seiner bisherigen Grundsatzentscheidung zur Frage: Wann ist eine Betriebskostenabrechnung fällig? Wenn es darum geht, eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter überprüfbar zu belassen, wäre die Dokumentation von Berechnungsgrundlagen durch den Vermieter nötig.

Nur eine nachvollziehbare Abrechnung ist auch fällig. Vergleiche hierzu BGH NJW 1982, Seite 573. So ist der Grundsatz. Man muss sich fragen, ob bei einer solchen Beurteilung des für Mietsachen zuständigen 8. Senats des Bundesgerichtshofes, der Grundsatz der Nachvollziehbarkeit weitere problemlos gewährleistet ist.

Ob eine objektive Überprüfbarkeit gegeben ist, wenn Rechenschritte des Vermieters nicht offen zu legen sind, ist äußerst fraglich. Wir halten diese Angaben für objektiv unverzichtbar, gleichwohl können sich nun Mieter und Vermieter auf diese höchstrichterliche Rechtslage einstellen.