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BGH: Hausverkäufer muss Aufwand für neue Kellerabdichtung voll erstatten
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Mit Urteil vom 13.05.2022 hat der BGH klargestellt, dass der Verkäufer seinen Hauskäufern den Aufwand zur Behebung einer unzureichenden Kellerabdichtung voll zu erstatten hat. Der Vorteil einer ab der Behebung neuwertigen und länger wirkenden Abdichtung gegenüber einer mangelfreien Abdichtung bei Kauf und der damit einhergehende Wertzuwachs für das Haus sind auf den Anspruch der Käufer nicht anzurechnen (vgl. BGH, Urteil v. 13.05.2022, Az. V ZR 231/20).
Der Streitfall
Die Käufer hatten vom Verkäufer ein Reihenhaus erworben. Der Verkäufer hatte Anhaltspunkte dafür gehabt, dass die durchgeführte Sanierung der Kellerabdichtung unzureichend war und verschwieg dies im Rahmen der Vertragsverhandlungen. Im Kaufvertrag war ein Haftungsausschluss des Verkäufers für Mängel am Haus vereinbart worden. Später stellte sich heraus, dass der Keller im Zeitpunkt des Kaufs tatsächlich nicht ordnungsgemäß abgedichtet war. Die Käufer machten daraufhin gegen den Verkäufer Schadenersatz in Höhe des Aufwands der anstehenden Kellerabdichtung geltend.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts
Das Berufungsgericht bejahte den Vorwurf der Käufer und Kläger, dass der Verkäufer den Mangel bei Kauf arglistig verschwiegen hatte und sich deshalb nicht auf den Haftungsausschluss berufen dürfe. Hingegen erachtete es als erforderlich an, den Schadenersatzanspruch der Käufer zu beschränken, da den Käufern durch die Neuabdichtung des Kellers ein Wertzuwachs am Haus gegenüber einer seit Kauf mangelfreien Kellerabdichtung erwachsen würde. Um diesen Vorteil sei der Schadenersatzanspruch zu kürzen.
BGH: kein Abzug "alt für neu" bei unvermeidlichem Vorteil aus Nacherfüllung
Dieser Auffassung trat nunmehr der BGH entgegen und sprach den Klägern einen Schadenersatzanspruch in Höhe des vollen Aufwands für die Neuabdichtung des Kellers zu. Zwar entspricht es der Rechtsprechung des BGH, dass der Geschädigte aus einer Entschädigung heraus über den Schaden hinaus keine Vorteile erlangen dürfe. Im Fall eines Schadenersatzanspruchs, der die Pflicht zur Übergabe einer mangelfreien Kaufsache bzw. die Nacherfüllung dieser Pflicht kompensiert, ist eine Anrechnung solcher Vorteile jedoch nicht vorzunehmen, wenn es sich bei den Vorteilen um eine unvermeidliche Folge der Behebung des Mangels handelt. Entsprechend sah es der BGH als unvermeidlich an, dass die Neuabdichtung des Kellers länger wirken würde als eine bei Kauf gegebene ordnungsgemäße Abdichtung und das Haus infolge der Neuabdichtung einen Wertzuwachs erlangen würde. Diese Vorteile sind laut BGH danach nicht auf den Schadenersatzanspruch der Käufer anrechenbar.
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