BGH hebt Urteil im Feuchtigkeitsstreit auf: Entscheidung stärkt Rechte von Immobilienkäufern

In einem richtungsweisenden Beschluss hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 11. Juli 2024 (Az.: V ZR 212/23) den Rechtsstreit um ein feuchtes Kellerproblem an das Oberlandesgericht (OLG) München zurückverwiesen. Die Entscheidung ist von großer Bedeutung für Immobilienkäufer, insbesondere bei der Frage nach arglistig verschwiegenen Sachmängeln und dem Umgang mit Beweisanträgen im Zivilprozess.

Im vorliegenden Fall hatten die Kläger im Jahr 2019 ein Einfamilienhaus erworben, das sich nach dem Kauf als von erheblichen Feuchtigkeitsproblemen betroffen herausstellte. Die Käufer forderten die Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadensersatz, nachdem sie Feuchtigkeit in den Kellerwänden entdeckt hatten. Die Verkäufer hatten sich auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss für Sachmängel berufen. Doch die Kläger argumentierten, dass die Verkäufer die Feuchtigkeit arglistig verschwiegen hätten. In den Vorinstanzen (Landgericht Memmingen und OLG München) waren die Kläger mit ihrer Klage gescheitert, unter anderem weil das OLG keine ausreichenden Beweise für die Kenntnis der Verkäufer von den Mängeln gesehen hatte.

Verstoß gegen das rechtliche Gehör

Der BGH hob den Beschluss des OLG jedoch teilweise auf und rügte eine Verletzung des Anspruchs der Kläger auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG). Das Berufungsgericht habe es versäumt, dem Beweisantrag der Kläger nachzugehen, der den von ihnen beauftragten Privatgutachter als sachverständigen Zeugen für die Feuchtigkeitsschäden benannte. Der BGH stellte klar, dass die Verweigerung einer solchen Beweisaufnahme in entscheidungserheblicher Weise gegen das Grundrecht der Kläger verstoße.

Die Karlsruher Richter betonten, dass das OLG eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung vorgenommen habe. Die Tatsache, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht mit absoluter Sicherheit von einem gerichtlichen Sachverständigen festgestellt werden konnten, entbinde das Gericht nicht davon, dem Zeugenbeweis nachzugehen, der darauf abzielt, Rückschlüsse auf die Arglist der Verkäufer zu ziehen.

Arglistiges Verschweigen als Schlüsselbegriff

Der BGH unterstrich in seiner Entscheidung auch die Bedeutung der Arglist im Sinne des § 444 BGB. Ein arglistiges Verschweigen liege bereits dann vor, wenn der Verkäufer den Mangel kenne oder ihn zumindest für möglich halte und gleichzeitig wisse, dass der Käufer diesen nicht kenne und bei Kenntnis möglicherweise vom Kauf Abstand genommen hätte. Eine „moralisch verwerfliche Gesinnung“ sei dabei nicht erforderlich. Entscheidend sei, dass der Verkäufer bewusst in Kauf nehme, dass der Käufer den Mangel nicht erkenne.

Im vorliegenden Fall stellten die Kläger unter anderem fest, dass bereits die vorherige Mieterin des Hauses Feuchtigkeitsprobleme bemerkt und eine Mietminderung durchgesetzt hatte. Zudem hätten die Beklagten kurz vor der Besichtigung Malerarbeiten in den betroffenen Bereichen ausgeführt, was auf eine Vertuschung hindeuten könnte.

Konsequenzen für die Praxis

Diese Entscheidung stärkt die Position von Immobilienkäufern, die mit versteckten Mängeln konfrontiert sind. Der BGH macht deutlich, dass Gerichte Beweisanträge ernst nehmen und umfassend prüfen müssen. Dies gilt insbesondere dann, wenn es um die Arglist des Verkäufers geht. Auch wenn ein Haftungsausschluss vereinbart wurde, schützt dies den Verkäufer nicht, wenn nachgewiesen werden kann, dass Mängel bewusst verschwiegen wurden.

Für die Praxis der Immobilienverkäufe bedeutet dies, dass Verkäufer sorgfältig prüfen sollten, ob ihnen Mängel an ihrer Immobilie bekannt sind, und diese gegebenenfalls offenlegen müssen. Andernfalls riskieren sie, trotz eines vereinbarten Haftungsausschlusses für die Schäden aufkommen zu müssen.

Ausblick

Das OLG München muss sich nun erneut mit dem Fall befassen und den Beweisantrag der Kläger prüfen. Es bleibt abzuwarten, ob durch die Vernehmung des Privatgutachters neue Erkenntnisse über die Kenntnis der Beklagten von den Feuchtigkeitsschäden gewonnen werden. Sollte dies der Fall sein, könnte dies zu einer erneuten Verhandlung über die Rückabwicklung des Kaufvertrags und möglichen Schadensersatz führen.