BGH: Keine Reservierungsgebühren für den Immobilienmakler, wenn der Kauf nicht zustande kommt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 20. April 2023 entschieden, dass Immobilienmakler keine Reservierungsgebühren von Interessenten für Immobilien verlangen dürfen. Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass eine solche Klausel die Maklerkunden unangemessen benachteiligt und unwirksam ist. Der Reservierungsvertrag ist unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch eine angemessene Gegenleistung des Maklers erkennbar ist.

Das hat der BGH entschieden: unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung

Ein solcher Reservierungsvertrag ist unwirksam, weil nach Auffassung des BGH die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch eine angemessene Gegenleistung des Maklers erkennbar ist, erklärt Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow von FÜRSTENOW Anwaltskanzlei.

Der BGH begründet das damit, dass eine solche Klausel die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen benachteiligt und damit unwirksam ist. Der BGH hat damit entschieden, dass Immobilienmakler keine Reservierungsgebühren mehr verlangen dürfen, wenn der Kauf nicht zustande kommt.

Dies gilt auch dann, wenn neben dem eigentlichen Maklervertrag ein separater Reservierungsvertrag zwischen Makler und Kauinteressenten geschlossen worden ist.

Was bedeutet das Urteil für Immobilienmakler?

Die Entscheidung des BGHs betrifft insbesondere die Praxis von Immobilienmaklern, die von Interessenten für eine Immobilie eine Reservierungsgebühr verlangen. Die Höhe der Gebühr kann dabei unterschiedlich sein und hängt von verschiedenen Faktoren ab. In der Regel wird sie jedoch als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet.

Die Entscheidung des BGHs hat weitreichende Konsequenzen für Immobilienmakler. Sie dürfen keine Reservierungsgebühren mehr verlangen, jedenfalls dann nicht, wenn der Kauf nicht zustande kommt und müssen bereits gezahlte Gebühren an ihre Kunden zurückzahlen, so Rechtsanwalt Fürstenow. Wenn allerdings der Immobilienkauf zustande kommt, dann ist gängige Praxis, dass eine solche Reservierungsgebühr mit der Maklerprovision verrechnet wird. Nach der aktuellen Rechtsprechung dürfte wohl auch im Falle, dass der Immobilienkauf zustande kommt, eine Reservierungsgebühr nicht on top neben der vollen Maklerprovision (zusätzlich) berechnet werde.

Dürfen Dritte, etwa der Verkäufer, selbst eine unbedingte Reservierungsgebühr verlangen?

Damit stellt sich am Ende die Frage, ob jedenfalls der Verkäufer selbst mit einem Kaufinteressenten eine Reservierungsgebühr vereinbaren darf. Eine Reservierungsgebühr dürfte ein Immobilieneigentümer gegenüber einem Kaufinteressenten wohl dann verlangen, wenn eine solche Vereinbarung nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen qualifiziert werden würden. Denn der BGH hat in seinem oben genannten Urteil auf eine unzulässige Klausel Allgemeiner Geschäftsbedingungen abgestellt.

Sollte der Verkäufer eine vorgefertigte Vereinbarung für eine solche Reservierungsgebühr wiederholt verwenden, so würde damit eine solche Vereinbarung auch als Allgemeine Geschäftsbedingungen auszulegen sein, so dass dann auch hier das BGH-Urteil Anwendung finden würde. Im Übrigen sei zu beachten, dass auch schon die erste Nutzung einer derartigen vorbereiteten Vereinbarung, die mehrfach verwendet werden soll, Allgemeinen Geschäftsbedingungen darstellen können. Es ist also Vorsicht geboten.

Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow von FÜRSTENOW Anwaltskanzlei 

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berät zu diesem Thema gerne Makler, Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer.