Reservierungsgebühren sind oft unwirksam

Mit Urteil vom 24.09.2014 entschied das Amtsgericht(AG) Charlottenburg - Aktenzeichen: 216 C 270/13 -, dass die Beklagte die von den Klägern geleistete Reservierungsgebühr an die Kläger zurückzahlen muss, da die getroffene Reservierungsgebühr unwirksam gewesen ist. Hiergegen legte die Beklagte beim Landgericht Berlin – Aktenzeichen: 55 S 257/13 – Berufung ein, die das Landgericht Berlin mit Beschluss vom 03.06.2014 zurückwies. Damit ist die Entscheidung des Amtsgerichtsgerichts Charlottenburg rechtskräftig.

In dem zugrunde liegenden Fall interessierten sich die Kläger für eine Immobilie, die die Beklagte im Rahmen eines qualifizierten Makleralleinauftrages für den Eigentümer vermarktete. Aus diesem Grund nahmen die Kläger Kontakt zu einem Mitarbeiter der Beklagten auf. Dieser bot den Klägern an, die Immobilie für vier Wochen für die Kläger gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr zu reservieren. Die Kläger stimmten dieser Vereinbarung schriftlich zu und überwiesen den erforderlichen Betrag an die Beklagte.

In der von den Klägern unterzeichneten Vereinbarung ist anderem Folgendes geregelt gewesen:

„Um Ihnen einen angemessenen Zeitraum für die Kreditbeschaffung und andere Vorbereitungen im Hinblick auf den Abschluss des Kaufvertrages zu geben, reserviert die Beklagte die Einheit für die Dauer des o.g. Reservierungszeitraumes zu Ihren Gunsten und trägt dafür Sorge, dass die Einheit in diesem Zeitraum vom Verkäufer nicht an Dritte veräußert wird. Des Weiteren erbringt die Beklagte für Sie, abgestimmt auf Ihren Bedarf, weitere Leistungen: auf einen baldigen Vertragsschluss hinzuwirken; Durchführung von Besichtigungen und Vermittlung von Besichtigungen mit Verkäufer, Architekten, Bauleiter usw.; die notwendigen Vorbereitungen für den Abschluss des Kaufvertrages zu treffen, wie Beleihungsunterlagen, Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung und Baubeschreibung zu beschaffen und einen Termin für den Abschluss des Kaufvertrages mit dem Verkäufer und Notar abzustimmen. Im Übrigen trägt die Beklagte das Risiko, das durch den Stillstand während der Reservierung entsteht, insbesondere das des Mehraufwands durch neue Verkaufsbemühungen. Die Beklagte erbringt die zuvor beschriebenen Leistungen innerhalb von 24 Monaten ab heute auch für weitere von Ziegert angebotene Einheit, sofern Sie dies wünschen und solange das betreffende Objekt nicht für Dritte reserviert ist…“

Weiter heißt es:

„Die Reservierungsgebühr wird erstattet, wenn zwischen Verkäufer und Ihnen ein Kaufvertrag über ein über die Beklagte reserviertes Objekt innerhalb von 24 Monaten ab heute zustande gekommen und dieser notariell beurkundet ist.“

Die Kläger nahmen von dem Erwerb der Immobilie letztendlich Abstand und forderten die Reservierungsgebühr zurück, da sie der Auffassung sind, dass die Reservierungsvereinbarung unwirksam ist. Die Beklagte lehnte eine Erstattung ab, so dass die Kläger Klage vor dem Amtsgericht Charlottenburg erheben mussten. Dieses bestätigte die Auffassung der Kläger und verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

Die Unwirksamkeit der Reservierungsgebühr begründet das AG Charlottenburg dabei wie folgt:

„Die in dem Reservierungsauftrag verwendete Klausel über das mit Unterzeichnung des Auftrags fällige Reservierungsentgelt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs.1 BGB unwirksam. Dabei stellten die in dem Reservierungsauftrag enthaltenen Regelungen von der Beklagten gestellte, vorformulierte Vertragsbedingungen über ein Hauptleistungsversprechen dar. Damit unterliegen dieser der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs.3 Satz 1 BGB. Die in dem Reservierungsauftrag getroffenen Regelungen stellen eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar. Eine solche ist dann anzunehmen, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerechtfertigt ist.

Die vorliegende Vertragsgestaltung ist vergleichbar mit derjenigen, die der Entscheidung des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 23.09.2010, III ZR 21/10 zugrunde lag. Danach stellt sich die Pflicht zur Zahlung eines von dem Zustandekommen eines Kaufvertrages unabhängigen Reservierungsentgelts als unangemessene Benachteiligung des Kunden dar, wenn nicht gewährleistet ist, dass sich aus der entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben. Vorliegend sind mit der Reservierungsvereinbarung keine wirklichen Vorteile für den Reservierenden verbunden. Die Reservierungsvereinbarung führt vielmehr dazu, dass die Beklagte, bereits tätig als Makler für die Verkäuferseite, für dieselbe Tätigkeit sich zugleich eine von dem Erfolg ihrer Bemühungen unabhängige weitere Vergütung von der reservierenden Käuferseite versprechen lässt. Die Vereinbarung weicht damit von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB ab. Danach entstehen Maklerprovisionsansprüche grundsätzlich nur im Erfolgsfall der maklerischen Tätigkeit.

Für die Kläger ist, wie auch in der von dem BGH mit Urteil vom 23.09.2010 entschiedenen Konstellation, nicht sichergestellt, dass sie tatsächlich das reservierte Objekt erwerben können. Die Beklagte kann selbst bei Vorliegen eines Makleralleinauftrages rechtlich auch für die Zeit der Reservierung nicht sicherstellen oder gewährleisten, dass der Immobilieneigentümer tatsächlich nur mit dem Reservierenden und nicht etwa mit dem Dritten kontrahiert.

Auch geht zu Lasten der Kaufinteressen, dass hinsichtlich der Reservierungsgebühr und deren Verbleib bei der Beklagten nicht nach einem Vertretenmüssen des Nichtzustandekommens eines Kaufvertrages differenziert wird, das heißt die Reservierungsgebühr ist auch dann für den Reservierenden verloren, wenn das Scheitern des Vertragsschlusses nicht von ihm zu vertreten war. Zudem ist dem reservierenden Kaufinteressenten aufgrund der pauschalen Bestimmung des Reservierungsentgeltes der Nachweis abgeschnitten, dass der Beklagten nur ein geringer Aufwand entstanden ist, da ein entsprechender Vorbehalt in der Reservierungsvereinbarung nicht vorgesehen ist, § 309 Nr.5 BGB.

Die Leistungen der Beklagten stellen demgegenüber keinen nennenswerten Vorteil für den Reservierenden dar. Die 24 Monate Laufzeit mit der Möglichkeit des Wechsels auf ein anderes Objekt der Beklagten stellt für die Kläger kein tatsächliches Mehr an Leistung dar. Da das Interesse des Kaufinteressenten sich regelmäßig auf eine ganz bestimmte Wohnung bezieht. Im Übrigen ist die Gewährung der Möglichkeit, potentielle Verkaufsobjekte des Maklers zu besichtigen im Interesse des Maklers und regelmäßig nicht kostenpflichtig. Die von der Beklagten angeführten weiteren Leistungen gehen im Übrigen nicht über das hinaus, was an Leistungen von ihr ohnehin im Rahmen üblicher Maklertätigkeit und damit schon im eigenen Vergütungsinteresse im Hinblick auf den zu dem Verkäufer der Immobilien bestehenden Maklervertrag zu erbringen ist. Die Maklerprovision im Falle eines Vertragsschlusses wird aber zusätzlich zu dem Reservierungsauftrag geschuldet. Auch der Vergleich mit den Bereitstellungszinsen der Bank ist nicht geeignet, ein anderes Ergebnis zu begründen, da in diesem Fall aufgrund der erfolgten Bereitstellung bereits das Erwerbsgeschäft begonnen haben muss und dieses dem Stadium der bloßen Reservierung nicht gleichgesetzt werden kann…“

Anmerkung: Der Autor dieses Artikels hat die Kläger in diesem Rechtsstreit anwaltlich mit Erfolg vertreten.