BGH lockert Kündigungsschutz für Wohnraum

In zwei neueren Entscheidungen musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage befassen, unter welchen Bedingungen ein Vermieter das Mietverhältnis über eine Wohnung beenden kann, wenn dem Mieter keinerlei Vertragsverstoß vorgeworfen werden kann und auch kein „klassischer Eigenbedarf“ (der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen zu Wohnzwecken) vorlag.

Gestützt wurden die Kündigungen jeweils durch § 573 Abs. 1 S.1 BGB, der besagt, dass der kündigende Vermieter das Mietverhältnis nur beenden kann, wenn er dafür ein berechtigtes Interesse hat. Während früher die Aufzählung in § 573 Abs. 3 BGB als abschließend oder jedenfalls als spezialgesetzliche Vorrangregelung verstanden wurde, zeichnete sich hier spätestens seit der Entscheidung des Gerichtshofes zur sog. „Abrisskündigung“ eine Wandelung ab, die nunmehr weiter vollzogen wurde.

In beiden Fällen gab der BGH dem jeweils kündigenden Vermieter recht.

Im ersten Fall kündigte eine Kirchgemeinde ein Wohnungsmietverhältnis, weil sie diese und andere Wohnungen in dem betreffenden Gebäude einem Verein zum Betrieb einer Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen zur Verfügung stellen wollte (BGH, Az.: VIII ZR 238/11). Im zweiten Fall ging es darum, dass der Vermieter die Wohnung benötigte, um sie seiner Frau zur Verfügung zu stellen, damit diese dort eine Anwaltskanzlei betreiben konnte (BGH; Az.: VIII R 330/11).

Fazit: Gerade die letztgenannte Entscheidung überrascht. Mag sie auch im Hinblick auf die „Auflockerungstendenzen“ des BGH zu den Kündigungsgründen konsequent sein, so wurde in der Vergangenheit, jedenfalls insbesondere in den Instanzgerichten, die Vorschrift mit guten Gründen anders gehandhabt. Es ist nämlich nicht ohne Weiteres erkennbar, warum der Gesetzgeber einen Beispielsfall nennt (den Bedarf zu Wohnzwecken für Familienangehörige), dann aber den Bedarf für deren berufliche Tätigkeit „vergisst“. – Egal; derzeit jedenfalls dürften sich Vermieter freuen, da sie ein Stück Verfügungsgewalt über ihr Eigentum zurückerhalten haben.

RA Falk Gütter,

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,

Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

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