BGH lockert Schriftformerfordernis bei Mietverträgen und Pachtverträgen

Befristet geschlossene Mietverträge über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr bedürfen nach § 550 BGH der Schriftform. Hört sich simpler an, als es sich in der Praxis gestaltet. Denn an die Frage, ob die Schriftformerfordernis eingehalten wurde, knüpfen sich zum Beispiel auch Kündigungsfristen. Das gilt sowohl für Mietverträge über Wohnraum als auch für Mietverträge über Grundstücke und gewerbliche Räume. Wird die Schriftform nicht gewahrt, ist der Mietvertrag dadurch nicht ungültig, sondern wird wie ein unbefristeter Mietvertrag mit entsprechenden Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter behandelt. „Bei befristeten Mietverträgen ist die ordentliche Kündigung hingegen ausgeschlossen. Insofern dient die Schriftformerfordernis auch dem Schutz der Parteien“, erklärt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.

Mit Urteil vom 7. März 2018 hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die Schriftform gelockert (Az.: XII ZR 129/16). Demnach ist die Schriftformerfordernis schon ausreichend erfüllt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Ein Zugang dieser Urkunden beim Vertragspartner ist dann nicht nötig, d. h., es kann beispielsweise auch eine Kopie gefaxt werden.

In dem zu Grunde liegenden Fall hatten die Parteien einen „Nutzungsvertrag“ über Dach- und Freiflächen auf dem Außenbereich einer ehemaligen Kaserne geschlossen. Der Kläger wollte dort Photovoltaikanlagen errichten. Für die Vertragslaufzeit über 30 Jahre wurde ein Nutzungsentgelt von einem Euro vereinbart, darüber hinaus sollte der Grundstückseigentümer an den Erlösen aus der Energiegewinnung beteiligt werden. Den unterschriebenen Vertragsentwurf faxten sich die beiden Parteien gegenseitig zu, die original unterschriebenen Urkunden verblieben somit beim jeweiligen Unterzeichner.

Nach kurzer Zeit kündigte der Eigentümer den Vertrag. Ein Verstoß gegen die Schriftformerfordernis berechtigte ihn zur Kündigung. Er verkaufte das Grundstück und der neue Eigentümer verweigerte dem Kläger den Zutritt. Dieser klagte u. a. darauf, dass das Vertragsverhältnis nicht beendet wurde.

Der BGH gab der Revision des Klägers insoweit statt, als es keinen Verstoß gegen die Schriftformerfordernis gesehen hat und verwies den Fall an das Berufungsgericht zurück. Der BGH erklärte, dass die Schriftformerfordernis auch eingehalten werden könne, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Auf den Zugang der Erklärungen beim Vertragspartner komme es nicht an. Ausreichend sei die Existenz der unterzeichneten Urkunde, so der BGH. 

„Der BGH hat mit diesem Urteil zwar die Anforderungen an die Schriftform bei Miet- und Pachtverträgen heruntergeschraubt. In der Praxis und zur Beweisführung macht es dennoch Sinn, eine von allen Parteien unterzeichnete Vertragsurkunde vorlegen zu können“, so Rechtsanwalt Schulte-Bromby.

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