BGH: Mieter verschwunden – verbotene Eigenmacht des Vermieters bei sog. kalter Räumung

Keine eigenmächtige Wohnungsräumung ohne gerichtlichen Titel

Wird die Miete nicht bezahlt und ist der Mieter unauffindbar, darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig in Besitz nehmen, etwa indem er Schlösser austauscht oder das Mobiliar entfernt. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 14.07.2010, Az.: VIII ZR 45/09; PM Nr. 148/2010) wird dies als unerlaubte Selbsthilfe nach § 229 BGB angesehen. Der Vermieter haftet in diesem Fall verschuldensunabhängig für Schäden gemäß § 231 BGB.

Ein Vermieter muss, wenn er eine Wohnung eigenmächtig in Besitz nimmt, die Interessen des Mieters wahren. Er ist dazu verpflichtet, eine detaillierte Liste der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände zu erstellen und ihren Wert schätzen zu lassen.

In einem konkreten Fall in Wiesbaden nahm eine Vermieterin die Wohnung ihres Mieters, der für einige Monate verschwunden war und die Miete nicht bezahlt hatte, eigenmächtig in Besitz. Der Mieter forderte später Schadensersatz für verloren gegangene oder beschädigte Gegenstände im Wert von rund 62.000 € zuzüglich Gutachterkosten.

Das Amtsgericht wies die Klage ab und das Landgericht die dagegen eingelegte Berufung, doch der BGH entschied zugunsten des Mieters. Der Vermieter ist verpflichtet, selbst in Fällen, in denen der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist und das Mietverhältnis gekündigt wurde, einen gerichtlichen Räumungstitel zu erwirken.

Zusammenfassend sollten Vermieter die gesetzlichen Vorgaben strikt befolgen und nicht eigenmächtig handeln, da sie sonst erheblichen Schadensersatzforderungen ausgesetzt sein könnten.