BGH stärkt Rechte des vorkaufsberechtigten Miterben beim Erbschaftskauf

Keine Pflicht zur Zahlung einer unüblich hohen Maklervergütung

Der vorkaufsberechtigte Miterbe ist nicht verpflichtet, eine im Kaufvertrag vereinbarte unüblich hohe Maklerprovision an den Immobilienmakler zu zahlen.

In einer für das Immobilien- und Erbrecht interessanten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Miterbe, der von seinem Vorkaufsrecht bezüglich des verkauften Erbteils eines Miterben Gebrauch macht, nicht verpflichtet ist, eine im Kaufvertrag vereinbarte unüblich hohe Maklerprovision zu zahlen; er ist auch nicht verpflichtet, stattdessen die übliche Vergütung zu zahlen (BGH, Urteil vom 12.5.2016, I ZR 5/15).

Der zu entscheidende Sachverhalt war recht einfach gehalten. Der Beklagte und sein Bruder hatten ihre gemeinsame Mutter zu gleichen Teilen beerbt. Der Nachlass bestand im Wesentlichen aus einem Hausgrundstück in Berlin. Der Bruder des Beklagten wollte seinen Erbteil verkaufen und beauftragte den klagenden Immobilienmakler damit, ihm Kaufinteressenten zu vermitteln. Durch die Vermittlung des Klägers kam es zum Abschluss eines Erbschaftskaufvertrags bzgl. des Anteils des Bruders des Beklagten am Nachlass. Der Kaufvertrag sah einen Kaufpreis von 260.000 EUR vor. Daneben bestätigten die Parteien des Kaufvertrags, dass der Vertrag durch die Vermittlung des Klägers zustande gekommen war und vereinbarten, dass der Käufer verpflichtet ist, an den Kläger ein Maklerhonorar für Beratung, wirtschaftliche Aufbereitung und Vermittlung von 29.750 EUR zu zahlen. Dies Honorar sollte auch im Falle der Ausübung des Vorkaufsrecht – dann allerdings von dem Beklagten – zu zahlen sein.

Der Beklagte übte das Vorkaufsrecht gegenüber seinem Bruder und dem Käufer aus, zahlte jedoch die Maklerprovision nicht. Der Kläger nahm daraufhin den Beklagten auf Zahlung in Anspruch.

Landgericht und Berufungsgericht haben die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers zum Bundesgerichtshof hatte ebenfalls keinen Erfolg.

Der BGH begründete dies – wie bereits das Berufungsgericht – damit, dass zwar ein Vertrag zwischen dem Käufer und dem Beklagten zustande gekommen sei, dass jedoch die Provisionsvereinbarung ungewöhnlich hoch sei und daher nicht gegen den Beklagten wirke. Er knüpfte dabei an eine vorherige Rechtsprechung (BGH VersR 2007, 392) an, nach der Bestimmungen in Kaufverträgen, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, „wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag (gehören), und den Vorkaufsberechtigten daher nicht verpflichten“. Es bestehe nur dann ein anerkennenswertes Interesse des Verkäufers an der Zahlung durch den Vorkaufsberechtigten nach § 464 Abs. 2 BGB, wenn sich die Höhe der Provision im üblichen Rahmen halte.

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Zwar sind Vereinbarungen in notariellen (Immobilien-)Kaufverträgen, nach denen der Käufer die Vermittlung durch den Makler anerkennt und sich selbständig verpflichtet, an diesen Provision zu zahlen, nicht selten – auch wenn man die Frage aufwerfen könnte, ob dies im Interesse der Vertragsparteien liegt – jedoch sollten sie nicht dazu dienen, den Vorkaufsberechtigten von der Ausübung seines Vorkaufsrechts abzuhalten. Dies ist gerade dann gegeben, wenn die Höhe der Provision unangemessen hoch ist.

Fraglich ist nur, wann einen unangemessene Überschreitung des Üblichen vorliegt. Im Rahmen der Vermittlung von Immobilien greift hier die Makler- und Bauträgerverordnung ein, die jedoch beim Verkauf eines Erbteils auch dann nicht gilt, wenn das Erbe im Wesentlichen aus Immobilien besteht. Infolgedessen kann eine höhere Provision vereinbart sein. Allerdings gibt die MaBV einen Hinweis auf die übliche Höhe, so dass dann der Anspruchsteller, sprich Makler darlegen und beweisen muss, welche zusätzlichen Tätigkeiten eine höhere Provision rechtfertigen. Dies konnte er im vorliegenden Fall nicht.

RA Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht