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BGH: Zum Kündigungsschutz eines Studentenzimmers
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Mietverhältnisse in einem Studentenwohnheim genießen nach § 549 Abs. 3 BGB keinen sozialen Kündigungsschutz und können auch ohne berechtigtes Interesse mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.
In der Praxis herrscht aber oft Unklarheit, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim im Sinne der Vorschrift zu qualifizieren ist.
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat dazu nun in einer Entscheidung vom 13.06.2012 Stellung bezogen (VIII ZR 92/11).
§ 549 Abs. 3 BGB verfolge das gesetzgeberische Ziel, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dies rechtfertige die Einschränkung des sozialen Mieterschutzes.
Dieses Ziel setze aber voraus, dass der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsehe. Die Dauer des Mietverhältnisses müsse dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und dürfe nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB diene auch nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen.
Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters müsse sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.
Ein solches Konzept war in dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt nicht zu erkennen. Die auf § 549 Abs. 3 BGB gestützte Kündigung wurde daher nicht bestätigt und die Räumungsklage abgewiesen.
Beraterhinweis:
Nicht jedes Studentenwohnheim ist auch mietrechtlich als solches zu qualifizieren. Wer als Bewohner also eine Kündigung ohne Begründung mit einem berechtigten Interesse erhält, tut gut daran, diese anwaltlich auf ihre Berechtigung hin überprüfen zu lassen. Eine unberechtigte Kündigung muss nämlich nicht befolgt werden und kann darüber hinaus auch Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter begründen.
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