BGH: Zur Minderung wegen Wohnflächenabweichung bei einer Mieterhöhung

Da eine Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung voraussetzt, dass die Flächendifferenz mindestens 10 Prozent beträgt, kann es im Einzelfall von Bedeutung sein, ob bei der Wohnflächenberechnung der Balkon der Wohnung mit der Hälfte der Grundfläche oder aber mit nur einem Viertel angesetzt wird.

Im zu entscheiden Fall war die Wohnfläche der 2007 angemieteten Wohnung im Mietvertrag mit 94,48 Quadratmetern angegeben. Tatsächlich war die Wohnung gemäß einem Sachverständigengutachten aber nur 84,01 Quadratmeter groß. Der Sachverständige hatte den Balkon nach der Wohnflächenverordnung mit einem Viertel der Grundfläche angesetzt. Hiergegen wandte sich der Vermieter und verlangte die hälftige Berücksichtigung. In diesem Falle wäre die Minderung knapp an der erforderlichen 10-Prozent-Differenz gescheitert.

In seinem Urteil vom 17. April 2019 (VIII ZR 33/18) hat der BGH entschieden, dass bei der Kappungsgrenze des § 558 Absatz 3 BGB zur Ermittlung der Ausgangsmiete bei einer relevanten Wohnflächenabweichung nicht die geminderte Miete herangezogen werden darf, sondern vielmehr die vertraglich bzw. zuletzt vereinbarte Miete zugrunde gelegt werden muss. Mietminderungen aufgrund relevanter Wohnflächenabweichungen werden also bei der Ermittlung der Ausgangsmiete genauso wie alle anderen Mietminderungen behandelt und nicht berücksichtigt!

Zugleich bestätigten die Richter ihre Auffassung, dass auch bei frei finanziertem Wohnraum die Wohnfläche grundsätzlich anhand der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Regelungen zur Ermittlung der Wohnfläche bei preisgebundenem Wohnraum bestimmt werden muss. Eine hiervon abweichende ortsübliche Berechnungsmethode könne nur dann angenommen werden, wenn diese auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen „tatsächlichen Übung“ beruhe. Sie muss also sowohl bei Vermietern als auch Mietern Zustimmung gefunden haben und praktisch gelebt werden. Eine Anwendung der Berechnungsmethode von (nur) einem überwiegenden Teil der Marktteilnehmer reicht hierfür jedoch nicht aus.