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Corona-Krise – die Rechte der Mieter wurden gestärkt. Diese 3 Dinge sollten Vermieter beachten!
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Am 27.03.2020 wurde das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie beschlossen. Dieses Gesetz beinhaltet Regelungen aus dem Zivilrecht, Insolvenzrecht sowie dem Strafverfahrensrecht, die für eine zunächst vordefinierte Übergangszeit weitere Rechte und Pflichten begründen.
Die Corona-Krise und die Auswirkung auf das Mietverhältnis – Kündigungsbeschränkung
Dem Vermieter wurde das Kündigungsrecht, das sich allein auf einen Zahlungsverzug des Mieters stützt, genommen und rechtlich eingeschränkt. Der Mieter hingegen hat nun die Möglichkeit, unter bestimmen Voraussetzungen die Miete bis Juni 2022 trotz Fälligkeit einzubehalten, ohne hieraus rechtliche Folgen fürchten zu müssen.
Diese Fragen sollten Sie sich als Vermieter stellen:
- Handelt es sich um ein Mietverhältnis über Grundstücke und Räume?
- Betrifft die Mietaussetzung den Zeitraum vom 01.04.2020 bis einschließlich 30.06.2020?
- Wurde von Mieterseite der Zusammenhang zwischen dem Corona-Virus und seiner Nichtleistung (Zahlung der Miete) glaubhaft gemacht?
Sofern der Vermieter diese drei Fragestellungen bejahen kann, ist der Mieter berechtigt, die Miete für die Dauer von zunächst 3 Monaten (01.02.2020 – 30.06.2020) auszusetzen und von der gesetzlichen Kündigungsbeschränkung Gebrauch zu machen.
Insbesondere die dritte Fragestellung, ob eine rechtlich wirksame Glaubhaftmachung des Zusammenhangs zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtbezahlung der Miete gegeben ist, stellt Mieter jedoch vor eine gewisse Aufgabe.
Nur wenn die Glaubhaftmachung nach § 294 ZPO formell und rechtlich wirksam erfolgt, ist der Mieter auch berechtigt, die Miete einzubehalten. Sollte dies nicht rechtswirksam erfolgt sein, steht dem Vermieter nach wie vor das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu.
Unsere Handlungsempfehlung/Praxistipp
Der Mieter sollte sich durchaus gut vorbereiten und den Zusammenhang zwischen Mietaussetzung und Corona-Krise ausreichend nachweisen können. Andernfalls läuft er Gefahr, von seinem Vermieter eine berechtigte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu erhalten.
Der Vermieter wiederum kann sich die gehobene Hürde des rechtlichen Zusammenhangs zu eigen machen, um einer Zahlungsaussetzung zu widersprechen. Der Mieter ist verpflichtet, durch entsprechende Belegvorlage eine wirksame Glaubhaftmachung seines Anspruchs auf Aussetzung der Mietzahlung zu erbringen. Dies wird regelmäßig Schwierigkeiten bereiten.
Finn Streich
Rechtsanwalt
Streich & Kollegen Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB
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