Darf der Mieter bei verspäteter Übergabe der Mietwohnung fristlos kündigen?

Viele Mieter fragen sich, welche rechtlichen Konsequenzen sich durch eine verspätete Wohnungsübergabe der neu angemieteten Wohnung ergeben könnten. Die wichtigste Konsequenz ist, dass der Mieter zum Beispiel die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen könnte, sofern die Übergabe der Mietwohnung nicht gemäß zum vertraglichen Mietbeginn erfolgt ist. Welche genauen Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit die fristlose Kündigung wirksam ist, wollen wir hier näher klären:

Kündigung gemäß § 543 BGB

Das grundsätzliche Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zugunsten des Mieters ist in § 543 Abs. 1 BGB geregelt. Hiernach besteht ein wichtiger Grund, sofern dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder entzogen wird.

Berechtigtes Interesse des Mieters 

Der Mieter hat nämlich aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, dass ihm zum Vertragsbeginn die Wohnung auch tatsächlich zur Verfügung gestellt wird. Häufig beginnt das Mietverhältnis zum 1. eines Monats, da grundsätzlich die meisten Mietverhältnisse immer zum Ende eines Monats ihr Ende finden. Vor diesem Hintergrund hat natürlich der Mieter ein besonders großes Interesse daran, unmittelbar und ohne zeitliche Verzögerung nach Auszug zum 30. oder 31. eines Monats bereits zum 1. das neue Mietverhältnis durch Einzug in die Wohnung zu beginnen.

Sofern der Vermieter also nicht die Wohnung zum entsprechenden Vertragsbeginn – wie oben bereits erwähnt häufig zum 1. eines Monats – dem Mieter zur Verfügung stellt, kann der Mieter als eventuelle Rechtsfolge sodann unmittelbar die fristlose Kündigung wegen „Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ gegenüber dem Vermieter aussprechen.

Gilt dies auch, sofern der 1. eines Monats z. B. ein Feier- oder Sonntag ist? 

Diese spannende Frage hatte hier das Landgericht Berlin zu klären. Hier fiel der Mietbeginn auf einen Sonntag und der Vermieter war der Auffassung, dass er an diesem Sonntag (Feiertag) keine Wohnungsübergabe gewähren musste, sodass die Übergabe erst zwei Tage später stattfand. 

Hier hat das Gericht klar geurteilt, dass selbst für den Fall, dass der Erste eines Monats ein Feier- oder Sonntag sei, der Vermieter dem Mieter das Recht einräumen müsse, auch an diesem Tage die Wohnung in Besitz zu nehmen. Insofern muss eine Übergabe auch an Feier- oder Sonntagen zumindest angeboten werden.

Das Gericht hat auch entschieden, dass es grundsätzlich auf ein Verschulden des Vermieters im Hinblick auf die verspätete Übergabe bzw. Zurverfügungstellung nicht ankomme.

Der Vermieter kann sich also zum Beispiel nicht dadurch „entschuldigen“, dass die verspätete Übergabe den nicht termingerechten Sanierungsarbeiten geschuldet ist. Hier hat die Rechtsprechung eindeutig zugunsten des Mieters entschieden, dass es auf ein grundsätzliches Verschulden des Vermieters nicht ankommen würde.

Fazit:

Es kommt im Ergebnis natürlich immer darauf an, was für den Mieter die finanziell bessere Lösung darstellt. Denn häufig führt eine fristlose Kündigung natürlich auch dazu, dass zwar das Mietverhältnis beendet wird, aber zeitgleich nicht eine neue Wohnung gefunden wird. Der Mieter kann in diesem Falle nicht eine alternative Unterbringung in einem Hotel etc. bis zum neuen Vertragsabschluss einer weiteren Wohnung dem ursprünglichen Vermieter in Rechnung stellen. Vor diesem Hintergrund raten wir Mietern immer wieder, nicht nur kurzfristig zu handeln, sondern mit dem nötigen Weitblick auch die finanzielle Situation zu berücksichtigen.

Natürlich steht für den Zeitraum der Nichtgewährung bzw. Nichtzurverfügungstellung der Mietwohnung dem Mieter auch ein Mietminderungsrecht zu. Hierzu gelten natürlich auch im Hinblick auf die Mietminderung auf bestimmte Voraussetzungen, die wir bereits in einem anderen Artikel thematisiert haben.

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