Das Vermieterpfandrecht im Gewerbemietrecht

Sachverhalt: 

Der Pächter leitet in der angemieteten Immobilie einen Nachtclub. Die Kommune untersagt den Betrieb, da der zweite, bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Fluchtweg nicht vorhanden ist. Der Pächter reduziert daraufhin die Pachtzahlung. Sobald der ausstehende Pachtbetrag mehr als das Doppelte einer Monatspacht erreicht, kündigt der Eigentümer fristlos und übernimmt den Besitz der angemieteten Immobilie samt Ausstattung. Anschließend beauftragt der Eigentümer einen Vollstreckungsbeamten, um das Inventar zu veräußern. Dies geschieht auf Grundlage des geltend gemachten Vermieterpfandrechts aufgrund einer nicht hinterlegten Pachtkaution. Später findet die Auktion einiger Objekte statt. In der ersten Instanz fordert der Pächter unter anderem die Herausgabe des Erlöses und hat damit teilweise Erfolg. Dagegen legt der Vermieter Berufung ein. 

Entscheidung: 

Der Eigentümer ist legitimiert, das strittige Inventar zu veräußern und den Erlös der Auktion zu behalten, basierend auf dem ihm zustehenden Vermieterpfandrecht aufgrund der nicht erbrachten Kaution. Das Vermieterpfandrecht deckt alle Forderungen ab, die sich aus dem Charakter des Pachtvertrages als entgeltliche Überlassung der Nutzung ergeben. Dies schließt die vertraglich vereinbarte Kautionspflicht mit ein. Das Kumulationsverbot des § 551 BGB, das eine doppelte Absicherung (sowohl durch Pfandrecht als auch durch Kaution) untersagt, findet gemäß der fehlenden Verweisung im § 578 BGB im Gewerberaummietrecht keine Anwendung. Das Gericht lehnt auch eine einschränkende Interpretation des Vermieterpfandrechts ab. Ein solcher Schritt würde vielmehr eine unzulässige Anwendung des § 551 BGB durch Umgehung bedeuten. Auch bei vollständiger Erfüllung der Kaution entsteht das Vermieterpfandrecht in voller Höhe zusätzlich zur Kaution. Der Eigentümer sollte durch das Versäumnis des Pächters bei der Kautionsleistung nicht benachteiligt werden.

Praxishinweis: 

Die Veräußerung des Inventars, insbesondere wenn es hochwertig ist, kann bei ausstehenden Pachtzahlungen für den Eigentümer von Vorteil sein. In diesem Kontext ist die präzise Formulierung des an den Vollstreckungsbeamten erteilten Mandats entscheidend. Dieses Mandat ist alleinige Basis der jeweiligen Veräußerungsmaßnahme und muss, um wirksam zu sein, auf eine fällige Forderung gestützt sein. Weitere Ansprüche des Eigentümers werden in diesem Zusammenhang nicht berücksichtigt.

(Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 22. Dezember 2021 – Aktenzeichen 22 U 13/20)

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