Das „Wie“ der Mangelbeseitigung bestimmt der Auftragnehmer

Vom OLG Nürnberg kommt eine Entscheidung zur Wahl der Mittel bei der Durchsetzung von Ansprüchen zur werkvertraglichen Mangelbeseitigung. Der Besteller hatte vom Bauträger eine gewerblich zu nutzende Einheit im Erdgeschoss erworben. Im Vertrag ist festgelegt, dass das Anwesen entsprechend den der Teilungserklärung beigefügten Plänen und der beigefügten Baubeschreibung saniert werden solle

Danach verpflichtete sich der Bauträger zur Sanierung des Bestandsgebäudes gemäß Baubeschreibung unter Verwendung normgerechter Baustoffe und Ausführung nach den anerkannten Regeln der Technik. Der Vertrag legt auch fest, dass keine Neuherstellung geschuldet und „bewusst das Alte zu erhalten sei, weshalb Neubaustandards nicht überall angelegt werden könnten“. 

Zusätzlich zur Baubeschreibung vereinbaren die Beteiligten, dass die der Teilungserklärung beigefügten Baupläne nur eine Zielvorgabe seien, die noch nicht für die Planung letztverbindlich seien. Der Käufer sei mit Änderungen der Planung einverstanden, wenn diese Änderungen auf den oben genannten Gründen beruhten, und zwar ausdrücklich auch dann, wenn sie sich auf das Vertragsobjekt gebrauchs- oder wertmindernd auswirkten. 

In der Folgezeit traten an den Außenwänden des Erdgeschosses sowie im Keller großflächige Feuchtigkeitsflecken auf. Zur Feststellung der Ursachen für die Feuchtigkeit beauftragte die Klägerin eine Firma sowie einen Sachverständigen. Der Bauträger führte einzelne Maßnahmen durch, die aber nicht zum Erfolg führten.

Die Klägerin trägt mit der eingereichten Klage vor, die Feuchtigkeit sei auf eine unzureichende Horizontal- bzw. Vertikalabdichtung des Gebäudes gegen aufsteigende Feuchtigkeit zurückzuführen. 

Sie beantragt erstinstanzlich die Herstellung der Abdichtung sowie die Beseitigung bereits eingedrungener Feuchtigkeit und Salze und die Ausführung des Wärmedämmsystems unter Beachtung einzelner Vorgaben, die Erstattung der Kosten für den Privatsachverständigen und die Feststellung, dass der Bauträger sämtliche weiteren Schäden zu ersetzen habe, die aus dem Fehlen der Abdichtung und des Wärmedämmsystems entstanden sind oder noch entstehen. 

Das Landgericht hat den Bauträger dazu verurteilt, auf seine Kosten die klägerische Gewerbeeinheit gegen von außen eindringende Nässe und gegen in die Kelleraußenwände bereits eingedrungene und weiterhin eindringende und die klägerische Gewerbeeinheit bereits aufgestiegene und weiterhin aufsteigende Nässe/Feuchtigkeit und Salze abzudichten sowie die bereits eingedrungene Feuchtigkeit und Salz zu beseitigen sowie (danach) die freigelegten Außenwände wieder zu verfüllen, die Außenwandfassade wiederherzustellen und die von den Nachfüllungsarbeiten betroffenen Innenräume der klägerischen Gewerbeeinheit so wiederherzustellen, dass die Nachfüllungsarbeiten an und in der klägerischen Gewerbeeinheit keine optischen Beeinträchtigungsspuren hinterlassen. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass der Bauträger weitergehende Schäden zu ersetzen habe (Feststellungsantrag).

Das Berufungsgericht gibt der Berufung des Bauträgers dahingehend Recht, dass der Antrag der Klage wegen der feuchten Wände zu weit gehe. Unabhängig davon, ob der ursprüngliche Herstellungs- oder ein Mangelbeseitigungsanspruch Grundlage sei, könne der Auftragnehmer nur dazu verurteilt werden, einen bestimmten geschuldeten Zustand herzustellen. 

Auf welchem technischen Wege er dies bewerkstellige, bleibe ihm überlassen, solange dieser Weg fachgerecht und nachhaltig sei. Das Berufungsgericht betont ferner, dass der klagende Erwerber für die Geltendmachung des Anspruchs auf Herstellung des geschuldeten Zustands auch klagebefugt sei, solange nicht die Eigentümergemeinschaft diese Ansprüche an sich gezogen habe. Erfüllung und Mangelbeseitigung seinen Primäransprüche, die dem Erwerber als Individualansprüche zustünden.

(OLG Nürnberg, Urteil vom 20.12.2017 – 2 U 1219/16)