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Die Farbwahlklausel und die Schönheitsreparaturen
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Eine Klausel, die die Farbwahl einschränkt, z.B. dadurch dass das „Weißen der Decken und Wände” gefordert wird, ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 344/08) hält eine Klausel, die dem Mieter vorschreibt, in welcher Farbe er die Wohnung zu streichen hat, für unwirksam. Der Mieter braucht dann gar nicht zu renovieren. Er kann die Renovierung sogar vom Vermieter verlangen.
Bundesgerichtshof aktuell: In einer Entscheidung vom 14.12.2010 (VIII ZR 198/10) bestimmt der Bundesgerichtshof, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung „weiß gestrichen" zurückzugeben, unwirksam ist. Der Mieter, so die mittlerweise gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung, darf bei Abgabe der Wohnung nicht in seiner Farbwahl nur auf eine Farbe beschränkt werden, auch nicht auf weiß. Denn dies würde ihm die Möglichkeit erschweren, während des Mietverhältnisses andere dezente Farben für seine Wohnung zu wählen. Sollte er die Wohnung etwa in dezenten Pastelltönen gestaltet haben, wäre er gezwungen, die Wohnung bei Übergabe komplett weiß nachzustreichen. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen und ist auch für den Vermieter nicht wirklich vorteilhaft: Der Vermieter kann eine gepflegte Wohnung in angenehmen Pastelltönen genauso gut vermieten, wie eine mit weißen Wänden.
Fachanwaltstipp Mieter: Wer heute noch renoviert, ohne vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Klauseln im Mietvertrag prüfen zu lassen, läuft Gefahr, viel Geld zu verschenken. Starre Fristen, die die Renovierung innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorschreiben, sind ebenso unwirksam wie Klauseln, die eine bestimmte Art und Weise der Renovierung fordern.
Fachanwaltstipp Vermieter 1: Schreiben Sie in den Mietvertrag: „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter." Alle weiteren Zusätze sind ein unnötiges Risiko und können dazu führen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen wegen der Unwirksamkeit der Klausel nicht schuldet. Noch schlimmer: In diesem Fall schulden Sie die Renovierung auch während der Mietzeit. Das kann teuer werden.
Fachanwaltstipp Vermieter 2: Warum auf weiß bestehen? Bei Wohnungsbesichtigungen sind Wohnungen mit geschmackvoll dezenten Farbgestaltungen regelmäßig sehr beliebt.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck
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