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Die häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung: Mieter aufgepasst! Kostenloses Musterschreiben zur Abwehr
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Nebenkostenabrechnungen können für Mieter eine echte Herausforderung sein. Oftmals sind sie unübersichtlich und voller Fachbegriffe, die kaum zu verstehen sind. Doch Vorsicht: In den Abrechnungen schleichen sich immer wieder Fehler ein, die zu hohen Nachzahlungen führen können. In diesem Artikel beleuchten wir die häufigsten Fehlerquellen und geben Tipps, wie Sie sich als Mieter wehren können. Am Ende des Artikels stellen wir Ihnen ein kostenloses Musterschreiben (Vorlage) zur Verfügung!
Inhaltsverzeichnis:
Formale Fehler in der Nebenkostenabrechnung:
Verspätete Nebenkostenabrechnung: Was Mieter wissen müssen
Falscher Abrechnungszeitraum
Fehlende Angaben in der Betriebskostenabrechnung können die Abrechnung ungültig machen
Unvollständige Belege
Inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung:
Falsche Umlage der Heizkosten
Diese Kosten darf der Vermieter nicht umlegen
Nicht umlagefähige Kosten
Falscher Verteilerschlüssel
Rechenfehler
Unerwartete Preissteigerungen
Hilfe bei Problemen mit der Nebenkostenabrechnung
Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung? So geht es
Kostenloses Musterschreiben bei verspätet zugegangener Betriebskostenabrechnung
Formale Fehler in der Nebenkostenabrechnung:
Verspätete Nebenkostenabrechnung: Was Mieter wissen müssen:
Die Abrechnung muss laut § 556 Abs. 3 BGB dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. D.h. die Betriebskostenabrechnung für 2022 muss bis zum 31.12.2023 zugegangen sein. Den Zugang muss der Vermieter im Zweifel beweisen können. Wirft er die Abrechnung z.B. am 31.12.2023 um 20 Uhr in den Briefkasten, gilt sie nicht als rechtzeitig zugestellt. Denn es ist nicht davon auszugehen, dass Sie den Briefkasten noch leeren. Übergibt er Ihnen die Abrechnung, aber um 20 Uhr an der Haustür, gilt sie als rechtzeitig zugestellt. Ist sie verspätet, kann der Mieter die Nachzahlung verweigern.
Falscher Abrechnungszeitraum:
Der Abrechnungszeitraum muss korrekt sein und mit dem Mietvertrag übereinstimmen.
Fehlende Angaben in der Betriebskostenabrechnung können die Abrechnung ungültig machen:
Die Abrechnung muss alle relevanten Angaben enthalten, z. B. die Kontaktdaten des Vermieters, die Wohnung, auf die sie sich bezieht, die Wohnfläche, den Abrechnungszeitraum, die einzelnen Betriebskostenpositionen und den jeweiligen Verteilerschlüssel. Auch die Gesamtsumme der vertraglich festgelegten Vorauszahlungen muss genannt werden.
Unvollständige Belege:
Der Vermieter muss für die Abrechnung alle relevanten Belege zur Verfügung halten. Z. B. Rechnungen für die Hausverwaltung, den Schornsteinfeger oder die Müllabfuhr. Jede einzelne Position auf der Nebenkostenabrechnung muss vom Vermieter nachgewiesen werden können. Sie als Mieter haben ein Recht darauf!
Inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung:
Falsche Umlage der Heizkosten:
Die Berechnung der Heizkosten unterliegt gesetzlichen Regelungen. Es ist erforderlich, dass mindestens die Hälfte der Heizkosten auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs berechnet werden. Der Vermieter muss sicherstellen, dass das Mietobjekt mit den entsprechenden Messinstrumenten ausgestattet ist, um eine verbrauchsbezogene Abrechnung zu gewährleisten. Vereinbarungen wie nicht verbrauchsabhängige Inklusivmieten oder eine festgelegte Pauschale für Heizkosten sind nicht gestattet. Sollte der Vermieter dennoch auf dieser Grundlage abrechnen, kann der Mieter die Heizkosten reduzieren.
Diese Kosten darf der Vermieter nicht umlegen:
Nicht alle Kosten sind umlagefähig. Der Vermieter darf nur die Kosten auf die Mieter umlegen, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannt sind.
Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören
Instandhaltungskosten: z.B. der Fassadenanstrich
Beiträge für die Instandhaltungsrücklage
Reparaturkosten: Z.B. Reparatur der defekten Heizungsanlage
Verwaltungskosten: Das sind Kosten für die Hausverwaltung, aber auch Telefongebühren, Zinsen, Portokosten und Bankgebühren
Haussicherheit: Z.B. ein Sicherheitsunternehmen
Versicherungen (zum Teil!): Nicht umlagefähig sind z.B. Rechtsschutz-, Hausrat-, Umweltschäden-, Mietausfallversicherung
Garten: Nicht umlagefähig ist die Neugestaltung des Gartens, Kauf von Gartenmaschinen und Gartengeräte
Rauchmelder und Feuerlöscher: Anschaffung und Einbau sind nicht umlagefähig
Klingelanlage: Anschaffung und Wartung
Straßenausbaubeiträge
Falscher Verteilerschlüssel:
Die Kosten müssen nach einem gültigen Verteilerschlüssel umgelegt werden. Der Verteilerschlüssel muss im Mietvertrag vereinbart sein.
Rechenfehler:
Die Abrechnung muss korrekt sein und darf keine Rechenfehler enthalten.
Unerwartete Preissteigerungen:
Achten Sie auf ungewöhnlich hohe Preissteigerungen bei einzelnen Positionen.
Hilfe bei Problemen mit der Nebenkostenabrechnung
Nebenkostenabrechnungen sollten von Mietern genau geprüft werden. Oftmals ist bereits der Mietvertrag fehlerhaft. Nur weil etwas im Mietvertrag aufgeführt ist, heißt das nicht, dass Sie diese Kosten bezahlen müssen. Z.B. werden oftmals die Verwalterkosten im Mietvertrag aufgeführt. Der Vermieter ist aber nicht berechtigt diese Kosten dem Mieter gegenüber abzurechnen
Sie haben Fehler entdeckt oder sind sich nicht sicher, ob die Nebenkostenabrechnung richtig ist? Sie sollen enorme Summen nachzahlen?
Die Cyfire Mietrechtsspezialisten rund um Rechtsanwalt Mirco Lehr prüfen Ihre Nebenkostenabrechnung auf Fehler und mögliche Angriffspunkte. Melden Sie sich einfach hier im Kontaktformular und Sie erhalten ein kostenloses Erstgespräch.
Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung? So geht es
Sie haben festgestellt, dass Ihre Nebenkostenabrechnung zu spät zugestellt wurde? Dann legen Sie sofort Widerspruch ein.
Kostenloses Musterschreiben bei verspätet zugegangener Betriebskostenabrechnung
Musterschreiben:
Absender [alle Mieter laut Mietvertrag]
Anschrift des Vermieters [laut Mietvertrag]
Mietvertragsnummer, alternativ genaue Bezeichnung der Lage der Wohnung
Datum
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit lege ich Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung für das Jahr …….. [Jahreszahl nennen]. ein.
§ 556 Abs. 3 BGB besagt:
“Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen…”
Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr …… [Jahreszahl eintragen] hätte mir demgemäß bis zum 31.12….. [Jahreszahl] zugehen müssen.
Die Abrechnung ist mir nicht / nicht rechtzeitig zugegangen.
Demgemäß können Sie keine Ansprüche aus etwaigen Nachzahlungsberechnungen geltend machen.
Im Falle, dass Sie trotzdem Ansprüche geltend machen, mache ich Sie bereits jetzt darauf aufmerksam, dass ich einen Rechtsbeistand einschalten werde. Die Kosten hierfür wären dann von Ihnen zu tragen.
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift aller Mieter
CO
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