Die Haftung der Beiräte

In einer Vielzahl von Gemeinschaftsordnungen/Teilungserklärungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften findet sich die Regelung, dass die Veräußerung der Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage bedarf. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen das Eindringen unerwünschter Personen zu schützen und ihnen damit ein Kontrollinstrument im Hinblick auf die Person des zukünftigen Erwerbers der Wohnung einzuräumen. Dabei kommt es aber allein auf die Person des Erwerbers an, insbesondere ob dieser persönlich und finanziell die Zuverlässigkeit dafür bietet, die mit dem Beitritt zur Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen Pflichten auch erfüllen zu können. Soweit es um den Erwerb einer gewerblich genutzten Wohnungseinheit geht, kommt hinzu, dass die vom Erwerber beabsichtigte Nutzung nicht den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer zuwiderlaufen darf.

Dennoch kommt es immer wieder vor, dass der Verwalter, der Verwaltungsbeirat oder gar die Eigentümergemeinschaft selbst die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnung an einen Dritten verweigern, um den verkaufenden Eigentümer anzuhalten, ggf. noch offene Wohngeldrückstände oder Rückstände aus beschlossenen Sonderumlagen zu zahlen. Zum Teil wird die Zustimmung auch wegen anderer Streitpunkte versagt, weil man sich auf tatsächliche oder behauptete Gegenrechte der Wohnungseigentümergemeinschaft beruft, um den Eigentümer, der seine Wohnung verkaufen will, zu zwingen, seine Rechte aufzugeben. Dem ist die Rechtsprechung wiederholt entgegen getreten. Es entspricht insoweit herrschender Rechtsprechung, dass die Versagung der Zustimmung nur aus wichtigem Grund erfolgen darf und dieser wichtige Grund sich allein auf die Person des Erwerbers bezieht. Wird die Zustimmung ohne einen solchen triftigen Grund verweigert, kann der betreffende Eigentümer, der aufgrund der verweigerten Zustimmung seine Wohnung nicht verkaufen kann, Schadenersatzansprüche gegenüber dem Verwalter,  dem Verwaltungsbeirat oder der Eigentümergemeinschaft geltend machen. Derartige Schadenersatzansprüche können sich schnell auf einen Betrag von weit über 10.000,00 € summieren, geht es doch zumeist darum, dass die Wohnung nachfolgend dann nur zu einem geringeren Preis an einen neuen Erwerber verkauft werden kann. Während hier dem Verwalter seine Haftpflichtversicherung zur Seite steht, haften die Wohnungseigentümer/Beiräte persönlich mit Ihrem Vermögen.

Vor der Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung der Wohnung sollte daher stets geprüft werden, ob tatsächlich ein  wichtiger Grund zur Versagung vorliegt.