Die Hinzuziehung eines Anwalts beim Immobilienkauf in Spanien schafft Sicherheit

Im Gegensatz zu Spanien wird in Deutschland meist nur der Notar beim Kauf von Immobilien hinzugezogen. Ein Rechtsanwalt erscheint nicht notwendig. Worin liegt nun der entscheidende Unterschied?

Maßgeblich ist, dass dem spanischen Notar beim Immobilienkauf im Hinblick auf die Parteieninteressen nur eingeschränkte Bedeutung zukommt und durch diesen lediglich die notarielle Vertragsabfassung erfolgt. Der Aufgabenkreis eines deutschen Notars bietet dagegen zusätzlich umfassend beratende Betreuung. 

Somit bleiben wichtige Aspekte unberücksichtigt, da diese nicht durch den Notar in Spanien geklärt werden müssen. Darunter folgende Beispiele:

• Prüfung über das Bestehen von Strafen 

Der Notar muss nicht überprüfen, ob beispielsweise bauliche Sanktionen, Geldstrafen oder Abbruchsaufträge für die Immobilie bestehen.

• Durchführung baulicher Studien

Auch werden Informationen über die Immobilie, die im Kataster und anderen zuständigen Stellen vorhanden sind, nicht erfragt oder gar überprüft.

• Überprüfung der Angaben im Grundbuch

Zwar liegt dem spanischen Notar das Grundbuch vor, die Angaben sind jedoch nicht immer vollständig und Eintragungen können verschieden und daher vielseitig sein, sodass eine richtige Interpretation nur durch einen sachkundigen Rechtsanwalt erfolgen kann.

Anwaltliche Unterstützung ist insbesondere dann gefragt, wenn steuerliche Vormerkungen sog. afecciones fiscales oder aber Anmerkungen zu Beschlagnahmeverfügungen anotaciones preventivas de embargo im Grundbuch vermerkt wurden.

Darüber hinaus ist die Kontrolle der Lastenfreiheit einer Immobilie vor dem Kauf von großer Bedeutung. Gerade hierbei ergeben sich versteckte rechtliche Probleme, denen ein Anwalt nachgehen kann. So werden oftmals eingetragene Hypothekenlasten nicht zeitgleich mit Bezahlung der Darlehensschuld gelöscht.

• Eintragung in das Grundbuch

In Spanien ist der Notar nach Errichtung der notariellen Kaufurkunde nicht verpflichtet, den Eigentumsübergang in das Grundbuch einzutragen. Daher bedarf es einer ausdrücklichen Aufforderung des Käufers zur Eintragung der neuen Rechtsstellung. Eine nicht erfolgte Eintragung hat zur Folge, dass der Beweis der Eigentümerstellung nur schwer erbracht werden kann, der jedoch für einen späteren Verkauf und mögliche erbrechtliche Angelegenheiten unerlässlich ist.

• Steuerrechtliche Themen

Außerdem ist eine Auseinandersetzung mit steuerrechtlichen Themen beim Kauf einer Immobilie unentbehrlich. Der spanische Notar ist nicht verpflichtet auf steuerliche Belange einzugehen. Eines der häufigsten Probleme ist dabei die Steuervertretung. Diese ist für Nichtsteuerresidente obligatorisch, wird aber mangels Kenntnis oftmals nicht erfüllt, obzwar sowohl Käufer als auch Verkäufer davon betroffen sein können. Wenn demzufolge keine Steuervertretung erfolgt und gegen Bescheide der Finanzbehörden mangels Zustellung nicht vorgegangen wird, entfalten diese Rechtskraft. Dies kann bis zu einer Beschlagnahme der Immobilie führen. 

Der Rechtsanwalt übernimmt somit Tätigkeiten, die nicht durch den Notar in Spanien wahrgenommen werden. Vielmehr ergänzen sich Ihre Funktionen. 

Bereits mit dem Bestehen von Interesse eine bestimmte Immobilie zu erwerben sollten die  Leistungen eines auf spanisches Recht spezialisierten Anwalt  in Anspruch genommen werden. Dieser begleitet Sie von der Erstellung oder Überprüfung des privaten Kaufvertrags bis hin zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags und bietet Unterstützung bei anschließenden Abwicklungsvorgängen. 

Bei der Wahl des Anwalts sollte darauf geachtet werden, dass es sich um einen Experten im  spanischen Immobilienrecht handelt. Hierbei sollte er über stadt- und baurechtliche sowie idealerweise auch über steuerrechtliche Kenntnisse verfügen. Darüber hinaus sollte die sprachliche Qualifikation selbstverständlich sein. 

Folglich bietet die Hinzuziehung eines qualifizierten, fachkundigen Rechtsanwalts oder spezialisierte Kanzlei die notwendige und erforderliche Rechtssicherheit beim Kauf einer Immobilie in Spanien.