Die Mietkaution

Die Kaution ist ein zentraler Bestandteil jedes Mietverhältnisses und dient sowohl Mietern als auch Vermietern als Sicherheitsmechanismus. Nicht selten entsteht bei Auszug des Mieters Streit über die Kaution. Doch was genau ist eine Kaution, wie wird sie hinterlegt, und unter welchen Voraussetzungen erfolgt ihre Rückzahlung? Dieser Beitrag liefert eine Übersicht und klärt die wichtigsten Fragen rund um das Thema Mietkaution.

Was ist die Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die ein Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Sie dient dazu, den Vermieter vor finanziellen Risiken abzusichern, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben können. Hierzu gehören zum Beispiel:

• Offene Mietzahlungen

• Beschädigungen an der Mietwohnung

• Nebenkostennachzahlungen

Die rechtliche Grundlage für die Mietkaution findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), § 551. Hier ist unter anderem geregelt, dass die Kaution maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen darf.

Wie wird die Kaution hinterlegt?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie eine Mietkaution hinterlegt werden kann:

1. Barkaution oder Überweisung: Der Mieter zahlt die Kaution direkt an den Vermieter, der sie auf einem separaten Konto verwahren muss. Dieses Konto sollte verzinst und von seinem Privatvermögen getrennt sein.

2. Kautionsbürgschaft: Anstelle einer Barkaution kann der Mieter eine Bürgschaft von einer Bank oder Versicherung stellen. Dabei zahlt er eine jährliche Gebühr an den Anbieter.

3. Sparbuch: Der Mieter hinterlegt die Kaution auf einem Sparbuch, das auf seinen Namen lautet und zugunsten des Vermieters verpfändet wird.

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen anzulegen, um sicherzustellen, dass diese auch bei einer Insolvenz des Vermieters geschützt bleibt.

Wann hat der Mieter Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution?

Der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution entsteht grundsätzlich mit Beendigung des Mietverhältnisses. Allerdings hat der Vermieter das Recht, die Kaution so lange zurückzubehalten, bis alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis geklärt sind. Zu diesen Ansprüchen zählen:

1. Offene Mietzahlungen: Sollte der Mieter während des Mietverhältnisses Mietrückstände angesammelt haben, kann der Vermieter diese mit der Kaution verrechnen.

2. Nebenkostenabrechnung: Da die Abrechnung der Nebenkosten oft erst Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt, darf der Vermieter einen Teil der Kaution zurückbehalten, bis die Abrechnung erstellt ist.

3. Beschädigungen an der Wohnung: Der Vermieter kann die Kaution verwenden, um Kosten für Reparaturen oder Ersatz bei Beschädigungen zu decken, die über die normale Abnutzung hinausgehen.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Ein häufiger Streitpunkt ist die Frage, wie lange der Vermieter die Kaution einbehalten darf. Hierzu gibt es keine gesetzlich festgelegte Frist. Die Rechtsprechung geht jedoch davon aus, dass dem Vermieter eine "angemessene Prüffrist" zusteht. Diese liegt in der Regel bei drei bis sechs Monaten nach Mietende. In Ausnahmefällen, wie bei noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen, kann die Zurückhaltung länger dauern.

Was tun bei Streitigkeiten über die Kaution?

Kommt es zu Unstimmigkeiten über die Rückzahlung der Kaution, sollten Mieter und Vermieter zunächst versuchen, das Problem im Dialog zu lösen. Hilfreich sind hierbei folgende Schritte:

1. Dokumentation: Mieter sollten beim Auszug ein Übergabeprotokoll erstellen, das den Zustand der Wohnung dokumentiert. Fotos können als zusätzlicher Nachweis dienen.

2. Schriftliche Aufforderung: Falls der Vermieter die Kaution unberechtigt einbehält, sollte der Mieter schriftlich eine Frist zur Rückzahlung setzen.

3. Rechtliche Schritte: Wenn keine Einigung erzielt wird, kann der Mieter einen Anwalt einschalten oder den Anspruch vor Gericht geltend machen.

Fazit

Die Mietkaution ist ein wichtiges Instrument, um die Interessen von Vermietern und Mietern gleichermaßen zu schützen. Während sie dem Vermieter finanzielle Sicherheit bietet, hat der Mieter das Recht auf eine ordnungsgemäße Verwahrung und Rückzahlung der Kaution. 

Sie haben ein Mietverhältnis gekündigt und streiten sich nun um die Rückzahlung der Mietkaution? Kontaktieren Sie mich gerne. Ich bin auf mietrechtliche Fragen spezialisiert und berate Sie umfassend. Erforderlichenfalls vertrete ich Sie auch außergerichtlich und gerichtlich. 

Dr. Milad Ahmadi

Rechtsanwalt