Die Schriftformerfordernis bei Gewerberaummietverträgen

Der BGH hat in einem Urteil zu Gewerberaummiete eine Grundsatzentscheidung zu der Schriftform und den sogenannten „Schriftformheilungsklauseln“ getroffen. Bekanntlich besteht auch für Gewerbemietverträge die Schriftformerfordernis nach §§ 578, 550, 126 BGB. Danach muss der gesamte Mietvertrag sowie sämtliche wesentlichen Bestandteile des Mietvertrages in Schriftform vereinbart werden. Mündliche Abreden über wesentliche Vertragsbestandteile sind unwirksam. Dies hat insbesondere Folgen für die Befristung des Mietverhältnisses, denn die Befristungsabrede ist in solchen Fällen unwirksam, sodass eine feste Laufzeit (etwa 10 Jahre) des Mietvertrages – anders als von den Parteien gewollt – nicht mehr zu bejahen wäre. Beide Mietvertragsparteien könnten daher mit der gesetzlichen Frist das Mietverhältnis kündigen, obwohl es für eine feste Laufzeit abgeschlossen wurde.

Dem versuchten die Verfasser von Gewerberaummietverträgen entgegenzuwirken, indem sogenannte „Schriftformheilungsklauseln“ in den Mietvertrag aufgenommen wurden, wonach auf gegenseitiges Verlangen alle Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen sind, die erforderlich sind, um der gesetzlichen Schriftform Genüge zu tun.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass derartige Klauseln gesetzeswidrig sind, da sie gegen § 550 BGB verstoßen und infolgedessen unwirksam sind.

Es besteht daher in vielen Gewerbemietverhältnissen die große rechtliche Unsicherheit, ob die fest vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages tatsächlich gilt oder aber unwirksam geworden ist durch Nebenabreden zwischen Mieter und Vermieter, was zu einem Kündigungsrecht der jeweiligen Partei führt. Dies hat zur Folge, dass sich beispielsweise Gewerberaummieter aus langfristigen, jedoch unliebsam gewordenen Mietverträgen unter Berufung auf die Verletzung der Schriftform lösen können. Wichtig für die Erhaltung der fest vereinbarten Mietlaufzeit ist daher die Vereinbarung des Mietverhältnisses in Schriftform einschließlich jeglicher Nachträge mit wesentlichem Inhalt, insbesondere dann, wenn es um irgendwelche geldlichen Ansprüche geht. Von mündlichen Abreden sollte abgesehen werden.