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Die WEG-Reform und ihre Auswirkungen auf das Mietrecht
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Es ist soweit. Ab dem 01.12.2020 tritt das vollständig überarbeitete Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft. Die WEG-Reform soll insbesondere eine Erleichterung für Vermieter von Eigentumswohnungen bedeuten. Ob dieses gesetzgeberische Ziel jedoch tatsächlich erreicht werden kann, wird die Zukunft weisen müssen.
Doch was ändert sich nach der Reform konkret für Sie als Vermieter und Mieter?
Dieser Rechtstipp soll Ihnen einen kurzen Überblick hinsichtlich der Auswirkungen auf Mietverträge von Eigentumswohnungen verschaffen.
I. Duldungsanspruch
Aufgrund der Relativität der Schuldverhältnisse bestand eine häufig anzutreffende Problematik darin, dass die von der Gemeinschaft beschlossenen Erhaltungsmaßnahmen (insbesondere Sanierung) am Widerstand des Mieters eines Sondereigentümers scheiterten.
Nunmehr räumt das neue WEG der Gemeinschaft einen Duldungsanspruch gegen den von einer Erhaltungsmaßnahme des Gemeinschafts- oder Sondereigentums betroffenen Mieter ein.
In § 15 WEG heißt es ab dem 01.12.2020
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
1. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 BGB gilt entsprechend
2. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2; Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 BGB gelten entsprechend
Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass der jeweilige Verwalter der Gemeinschaft und auch der vermietende Sondereigentümer die mietrechtlichen Vorgaben bei einer Ankündigung der Erhaltungsmaßnahme einzuhalten haben, da diese Voraussetzung des vorbezeichneten Duldungsanspruchs sind.
II. Umlageschlüssel
Auch hinsichtlich der in aller Regel vom Mieter zu tragenden Betriebskosten ergeben sich durch die WEG-Reform neue Möglichkeiten. Der Vermieter ist ab dem 01.12.2020 berechtigt, die Betriebskosten im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile (MEA) aus der Teilungserklärung der Gemeinschaft auf seinen Mieter umzulegen.
Der Gesetzgeber sieht diesen Fall in § 556a Abs. 3 BGB sogar als Regelfall vor, da der Verteilerschlüssel (MEA) immer auch dann zur Anwendung kommen soll, wenn Vermieter und Mieter keine anderweitige Regelung getroffen haben.
Selbstverständlich bleibt es den Parteien des Mietverhältnisses auch nach der Reform unbenommen, im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben abweichende Regelungen zu treffen.
Gerne stehe ich Ihnen bei der Ausgestaltung der diesbezüglichen Mietverträge beratend zur Seite.
Marc Barnewitz
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
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