Die Wohnungseigentümergemeinschaft in Corona-Zeiten, Teil 2

Der Coronavirus stellt vieles auf den Kopf und setzt die Wirtschaft unter Druck. Betroffen sind davon auch die Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit sie aufgrund der geltenden Kontaktverbote keine Eigentümerversammlungen durchführen können. Der Gesetzgeber hat deswegen einige vorübergehend wirksame Sonderregelungen in Kraft gesetzt, über die bereits in einem ersten Rechtstipp zu diesem Thema informiert wurde. Diesen können Sie hier nachlesen. 

Nachfolgend sollen noch einige ergänzende und hoffentlich hilfreiche Hinweise und Tipps für die WEG und deren Verwalter in den Zeiten der Corona-Pandemie gegeben werden:

Alternativen zur herkömmlichen Eigentümerversammlung

Auf die Möglichkeit, schriftliche Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 3 WEG (sogenannter Umlaufbeschluss) zu fassen, wird häufiger hingewiesen. Problematisch kann jedoch werden, dass alle Wohnungseigentümer diesem Verfahren zustimmen müssen (und dann natürlich auch noch dem eigentlichen Beschlussgegenstand). Wenn ein Verwalter einen positiven Beschluss verkündet, obwohl eine solche Zustimmungserklärung fehlt, ist ein solcher Beschluss zumindest anfechtbar und wird erst nach einem Monat bestandskräftig. Vereinzelt sind Landgerichte in der Vergangenheit aber auch von der Nichtigkeit eines solchen Umlaufbeschlusses ausgegangen.

Eine weitere Alternative zur Eigentümerversammlung wäre die Durchführung einer „Ein-Mann-Versammlung“. Das geht, wenn eine solche Vereinbarung nach der Teilungserklärung nicht verboten ist und sämtliche Eigentümer ihren Verwalter mit der Ausübung ihres Stimmrechts bevollmächtigt haben. Die im Rahmen einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse wären allenfalls anfechtbar – wobei sich die Anfechtbarkeit dann vorwiegend aus Problemen mit den Vollmachten ergeben dürfte.

Online-Versammlungen grundsätzlich unzulässig

In einer Zeit, in der so viele Menschen ihrer Arbeit im „Home Office“ nachgehen und Videokonferenzen mit Skype, Zoom, Duo, Teams etc. Hochkonjunktur haben, liegt es eigentlich nahe, auch die Eigentümerversammlung „virtuell“ durchzuführen. Das wäre aber wohl unzulässig, wenn die eine oder andere Wohnungseigentümergemeinschaft nicht so vorausschauend war, vor der Pandemie-Zeit eine entsprechende Vereinbarung zu treffen.

Versammlungen, die per Video- oder Telefonkonferenz durchgeführt werden, würden daher lediglich „Nichtbeschlüsse“ produzieren, die keinerlei Rechtswirkung für die WEG entfalten.

Ausweg: Kombination der Ein-Mann-Versammlung mit virtueller Versammlung

Zulässig dürfte aber wohl eine Mischung aus der „Ein-Mann-Versammlung“ und einer Telefon- oder Videokonferenz sein. D. h. der Verwalter erhält von allen Wohnungseigentümern Vollmachten und lädt zu einer Eigentümerversammlung ein. Der Verwalter ist dann als einziger realer Teilnehmer auch am Versammlungsort präsent. Die von ihm vertretenen Wohnungseigentümer halten dann beispielsweise per Videokonferenz Kontakt untereinander sowie mit dem Verwalter und weisen ihn an, zu den einzelnen Punkten in Ihrem Sinne abzustimmen.

Genaue Ablaufpläne und Datenschutz

Hier empfiehlt sich eine sorgfältige Vorbereitung und die Entwicklung eines mit allen Betroffenen abgestimmten Procederes. Das beginnt mit der Beachtung des Datenschutzes. Die Kommunikation sollte ausschließlich in geschützten Bereichen des Internets erfolgen. Die Verwalter müssen außerdem im eigenen Interesse darauf achten, dass die beteiligten Wohnungseigentümer mit der Weitergabe der von ihnen erhobenen persönlichen Daten nachweisbar einverstanden sind.

In der Praxis muss gerade bei Versammlungen mit vielen Teilnehmern geklärt werden, wann wie wer zu Wort kommt, wie die Abstimmungen erfolgen und was bei technischen Schwierigkeiten geschehen soll. Der Teufel steckt häufig im Detail und deswegen wird es sicher eine Zeit brauchen, bis sich diese Abläufe einigermaßen „eingespielt“ haben.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und entspricht dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Wenn Sie zu diesem Thema eine Frage haben oder eine Beratung wünschen, können Sie sich gerne an die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank wenden. Rufen Sie einfach an oder melden sich per E-Mail. Beachten Sie bitte, dass zwar weder die Kontaktaufnahme noch allgemeine Vorfragen mit Kosten verbunden sind – aber die eigentliche Beratungstätigkeit schon.