Die Wohnungseigentümerversammlung

Mit der zum 01.07.2007 in Kraft getretenen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), hat sich die Bedeutung der Wohnungseigentümerversammlung deutlich erhöht.

In den Versammlungen wird regelmäßig über die Abrechnung des vergangenen Jahres, im Wirtschaftsplan zu Höhe des Hausgeldes und über Maßnahmen der laufenden Verwaltung und Instandsetzungen entschieden.

Die Willensbildung der Wohnungseigentümerversammlung soll erleichtert werden, durch eine vorsichtige Durchbrechung des bisher geltenden Einstimmigkeitsprinzips, z. B. bei den Betriebskosten in § 16 Abs. 3 und in § 22 WEG bei den baulichen Veränderungen und Aufwendungen.

Da die Bedeutung der Wohnungseigentümerversammlung angestiegen ist, sollte jeder Eigentümer anwesend sein. Nur dann kann er noch ohne gerichtliche Hilfe seine Rechte wahren.

Viele Wohnungseigentümer vergessen, dass im gerichtlichen Verfahren in Wohnungseigentumssachen kurze Fristen zu beachten sind, wenn ein Beschluss nicht nichtig, sondern – wie regelmäßig – allenfalls anfechtbar ist.

Die Anfechtungsklage nach § 46 WEG eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten.

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung erhoben werden. Die Begründung muss innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung erfolgen.

Weit verbreitet ist der Irrglaube, dass die Fristen erst mit Erhalt des Protokolls beginnen. Vorher könnte man ja nicht Stellung nehmen. Dies ist nicht richtig.

Wenn am 29.05. die Wohnungseigentümerversammlung ist, muss die Klage spätestens am 29.06. bei dem Gericht eingegangen sein. Bis zum 29.07. muss die Begründung vorliegen.

Die Klage richtet sich gegen alle übrigen Wohnungseigentümer Mit einer Anfechtungsklage befindet man sich also im Rechtsstreit mit den übrigen Miteigentümern im Rechtsstreit. Häufig sind die Miteigentümer gleichzeitig auch die Nachbarn.

Diese Anfechtungsklagen sind möglichst zu vermeiden. Denn mit der Reform von 2007 wurden die WEG Prozesse von der kostengünstigen freiwilligen Gerichtsbarkeit in das streitige Verfahren nach der ZPO überführt. Das hat zunächst eine deutliche Erhöhung der an den Staat zu zahlenden Gerichtskosten zur Folge. Die Gerichtskosten richten sich jetzt nach den üblichen Regeln des Zivilprozesses und nicht nach den äußerst niedrigen Gebühren der freiwilligen Gerichtsbarkeit

Mit Einreichung der Klage entstehen die ersten Gerichtskosten. Diese bemessen sich nach dem Gegenstandswert. Zum Beispiel wenn der Wirtschaftsplan angegriffen wird, legen die Gerichte 50 % des Gesamtbetrages zu Grunde. Da für die gesamte Einheit daher 25.000 Euro jährlich aufgewandt werden, ist der Streitwert 12.500 Euro. An Gerichtskosten für das ganze Verfahren entstehen dabei 657,00 Euro. Die Anwaltskosten betragen mit Terminwahrnehmung für eine anwaltlich vertretene Partei 1.588,85 Euro.

Selbst wenn ein Wohnungseigentümer keine Klage einreicht, wird er dadurch, dass ein anderes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft Anfechtungsklage erhebt, Partei des Rechtsstreits. Wenn hier die klagende Partei obsiegt, hat man häufig anteilig deren Gerichts- und Rechtsanwaltskosten zu übernehmen.

Die Reform hat auch hinsichtlich der Verhandlung vor dem Richter erhebliche Konsequenzen. Die nicht anwaltlich vertretene Partei war bis zur Reform dadurch geschützt, dass der Amtsermittlungsgrundsatz galt. Das Gericht hat selbstständig den Vortrag überprüft und dafür gesorgt, dass die Parteien alle erheblichen Tatsachen vortragen. Nunmehr ist das Vorbringen der Parteien entscheidend. Wenn eine Partei nicht ausreichende Tatsachen vorträgt, erhält sie lediglich einen Hinweis, mehr nicht. Die Vertretung durch einen im Wohnungseigentum erfahrenen Rechtsanwalt ist daher nützlich.

Leider schränkt § 50 WEG die Ersatzfähigkeit der Rechtsanwaltskosten ein. Es kann also sein, dass Sie obsiegen und dennoch nur einen Teil Ihrer Rechtsanwaltskosten vom Gegner erstattet erhalten.

Eine Besonderheit des WEG-Prozesses ist §49 Abs.2 WEG. Danach kann das Gericht dem Verwalter die Prozesskosten auferlegen, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, z. B. er ohne ausreichenden Grund einer Übertragung des Wohnungseigentums nicht zustimmt und die Übrigen Wohnungseigentümer verklagt werden.

Die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann also mit erheblichen wirtschaftlichen Risiken verbunden sein.

Sinnvoll ist daher eine Rechtsschutzversicherung, die dieses Risiko auch ausdrücklich mit übernimmt. Zudem sollten die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft schon im Vorfeld der Versammlungen die Probleme ansprechen und durch einen im WEG erfahrenen Rechtsanwalt klären lassen. Wenn in einer Versammlung rechtliche Bedenken auftauchen, sollten Sie keinen Beschluss fassen, sondern zunächst die Verwaltung beauftragen, einen Rechtsanwalt mit dieser Frage zu befassen.

Auf der sichersten Seite sind Sie dann, wenn es Ihnen gelingt vor einem Beschluss Einigkeit zwischen den Wohnungseigentümern herzustellen.

Rechtsanwalt Dr. jur. Torsten Fritz

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Erbrecht