Die Zeit ist reif – Verschenken Sie doch einmal eine Immobilie

Ich möchte an dieser Stelle an meine Rechtstipps zum Thema „Schenken“ aus dem August 2018 anknüpfen. Schon im Vorfeld der Bundestagswahl wurden im Zusammenhang mit der Frage „Womit sollen die Kosten der Corona-Pandemie eigentlich bezahlt werden“ immer wieder Quellen genannt, aus denen höhere Steuereinnahmen erzielt werden können. Eine in diesem Zusammenhang immer wieder genannte Steuer war und ist die Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Ich möchte an dieser Stelle keine Angst verbreiten, aber die Diskussion setzt sich aktuell in der neuen Koalition fort und die Notwendigkeit der Beantwortung der oben gestellten Frage ist bei unverändert grassierender Pandemie immer drängender.

Nichts zu tun kann also kostspielig werden. Wenn Sie eine Immobilie erst nach dem Tod vererben, können die steuerlichen Freibeträge nur einmal genutzt werden. Auch steigt in den meisten Fällen der Wert der Immobilie über die Jahre, was ebenfalls zu einer höheren Steuerlast führen kann. Und last but not least vergibt man die Chance einer aktiven Vermögens- und Steuergestaltung.

Ohne jetzt noch einmal die einzelnen Freibeträge und Steuersätze darzustellen, (hierzu verweise ich auf meinen Rechtstipp „Schenken und die Steuerpflicht“) ist aktuell der Freibetrag für Ehepartner noch bei 500.000 €, bei Kindern 400.000 € und bei Enkelkindern 200.000 €. Diese Freibeträge sind bei immer weiter steigenden Immobilienpreisen schnell überschritten, die Gefahr, dass die Steuerfreibeträge reduziert oder die Steuersätze erhöht werden, ist hierbei noch gar nicht berücksichtigt.

Aber wo ein Problem ist, gibt es fast immer auch eine Lösung.

Fangen wir mit dem Ehepartner an: für den Ehepartner ist das sogenannte „Familienheim“ per se steuerfrei, d. h., der Wert der selbstgenutzten Immobilie wird nicht auf den Freibetrag von 500.000 € angerechnet. Eine weitere Möglichkeit, Werte, die über dem Freibetrag liegen, auch schon zu Lebzeiten auf den Ehepartner zu übertragen, kann der Wechsel des Güterstandes sein. Diese sogenannte „Güterstandesschaukel“ führt dazu, dass zwischen dem gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft und der Gütertrennung gewechselt wird und als Ausgleich für den Zugewinn zum Beispiel das Familienheim steuerfrei übertragen werden kann.

Bei der Übertragung auf die Kinder stehen den Eltern jeweils 400.000 € pro Kind zur Verfügung. Ein Beispiel: Sind die Eltern zu gleichen Teilen Eigentümer einer vermieteten Wohnung im Wert von 800.000 € können Sie diese steuerfrei auf ihr Kind übertragen. Noch höhere Werte lassen sich steuerfrei übertragen, wenn sich die Eltern den Nießbrauch an der geschenkten Wohnung einräumen lassen. Beträgt der Wert des Nießbrauchrechtes zum Beispiel 300.000 € (Jahresmiete: 15.000 € x Kapitalisierungsfaktor: z.B. 20) ließe sich sogar eine Wohnung im Wert von 1,1 Millionen € auf das Kind übertragen. Bei mehreren Kindern lässt sich natürlich ein entsprechend höheres Vermögen übertragen.

Für die Übertragung von Vermögen von den Großeltern an die Enkelkinder steht zwar „nur“ ein Freibetrag von 200.000 € zur Verfügung, dennoch wäre es ungeschickt, wenn man diesen Freibetrag verschenkt, zumal auf die Übertragung von Bruchteilseigentum möglich ist. Auch besteht die Möglichkeit einer sogenannten „Kettenschenkung“. Dabei verschenken die Großeltern zunächst an ihre Kinder, die dann wiederum an deren Kinder (Enkelkinder) weiter übertragen. Damit können die jeweils höheren Freibeträge genutzt werden.

Eine solche frühzeitige Schenkung spart nicht nur Steuern. Der Schenkende schafft noch vor dem Tod Klarheit, wer was in der Familie bekommt und kann sich mit den Beschenkten freuen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass dadurch auch Erbstreitereien vermieden werden können. Und schlussendlich beugen Sie vielleicht zukünftig höheren Erbschaftssteuern und Gesetzesverschärfungen vor.

Wenn Sie sich nach der Lektüre dieses Rechtstipps animiert fühlen, Ihren Nachlass schon zu Lebzeiten zu ordnen, stehe ich Ihnen gerne mit juristischem und steuerlichem Rat und Tat zur Verfügung.

Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme!

Ihr

Hans-Peter Rien