Die Zwangsversteigerung von Immobilien

Nach Eingang eines Antrags auf Zwangsversteigerung wird dieser in der Geschäftsstelle registriert, und gleichzeitig werden die Grundakten angefordert. Der zuständige Rechtspfleger überprüft, ob der im Antrag genannte Schuldner tatsächlich der Eigentümer des angegebenen Grundstücks, Erbbaurechts, Wohnungseigentums oder Teileigentums ist und ob der vorgelegte Schuldtitel mit der erforderlichen Zwangsvollstreckungsklausel versehen und zugestellt wurde.

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, wird ein Anordnungsbeschluss erlassen und dem Schuldner zugestellt. Dieser erhält gleichzeitig eine Rechtsbelehrung, die ihn darauf hinweist, dass er innerhalb von zwei Wochen (gemäß § 30b ZVG) die vorübergehende Einstellung des Verfahrens gemäß § 30a ZVG beantragen kann, sofern Aussicht besteht, dass dadurch die Versteigerung vermieden werden kann und dies im Einklang mit den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie der Art der Schuld steht.

Falls der Schuldner einen Antrag auf vorübergehende Einstellung stellt, wird auch der betreibende Gläubiger angehört.

Wenn der Antrag auf vorübergehende Einstellung abgelehnt wird oder nach Ablauf der gewährten Frist, wird der Gläubiger aufgefordert, eine Vorauszahlung auf die voraussichtlichen Kosten der Schätzung des Verkehrswerts zu leisten (in der Regel etwa 750,00 € bis 1.000,00 €). Eine Kopie dieses Schreibens geht auch an den Schuldner, zusammen mit der Empfehlung, sich mit dem Gläubiger hinsichtlich der erwarteten Kosten in Verbindung zu setzen und gegebenenfalls eine Zahlungsvereinbarung zu treffen, die den Gläubiger dazu bewegen könnte, die vorübergehende Einstellung des Verfahrens gemäß § 30 ZVG zu genehmigen.

Nach Erhalt der Vorauszahlung wird ein Sachverständiger beauftragt, den Verkehrswert des zu versteigernden Grundstücks zu schätzen. Dieser legt einen Termin für die Besichtigung des Grundstücks fest und benachrichtigt sowohl den Schuldner als auch den Gläubiger, der das Verfahren betreibt.

Sobald das Gutachten dem Versteigerungsgericht vorliegt, erhalten alle Beteiligten (gemäß § 9 ZVG) Kopien des Gutachtens zur Stellungnahme. Nach Ablauf der Frist zur Stellungnahme legt das Versteigerungsgericht durch Beschluss den Verkehrswert fest. Gegen diesen Beschluss ist eine sofortige Beschwerde (Frist: 2 Wochen nach Zustellung des Beschlusses) möglich.

Nach Ablauf dieser Frist legt das Gericht den Versteigerungstermin fest. Die Terminsbestimmung muss im Niedersächsischen Staatsanzeiger bekannt gemacht werden, und zwar mindestens 6 Wochen vor dem Versteigerungstermin gemäß § 43 ZVG. Wenn diese Frist nicht eingehalten wird, muss der Versteigerungstermin abgesagt und neu festgelegt werden. Die Terminsbestimmung wird den Beteiligten, einschließlich des Eigentümers und der Gläubiger, mitgeteilt. Darüber hinaus erhalten die Stadtkasse, das Finanzamt und das Hauptzollamt Hannover eine Benachrichtigung. Falls der Sachverständige keine Informationen darüber bereitgestellt hat, wer Mieter oder Pächter des Grundstücks ist, wird das Ordnungsamt um die Angabe der Namen und Adressen dieser Personen gebeten. Wenn die Mieter bekannt sind, erhalten sie eine Benachrichtigung gemäß §§ 57c und d ZVG zusammen mit einem Formular und der Terminsbestimmung. Die Terminsbestimmung wird auch an der Gerichtstafel bekannt gemacht. In der vierten Woche vor dem Termin wird den Beteiligten mitgeteilt, auf wessen Antrag und aus welchen Gründen die Versteigerung durchgeführt wird. Zu diesem Zeitpunkt wird der Termin auch in einer Tageszeitung veröffentlicht, ohne dass der Name des Eigentümers genannt wird.

Der Versteigerungstermin beginnt mit der Vorstellung des Falles. Nachdem der Rechtspfleger festgestellt hat, welche der Beteiligten anwesend sind, gibt er folgende Informationen bekannt:

1. Die relevanten Informationen zum Grundstück.
2. Wer das Verfahren betreibt und aus welchen Gründen.
3. Das Datum der ersten Beschlagnahme des Grundstücks.
4. Den festgelegten Verkehrswert.
5. Welche Anmeldungen vorliegen.

Dann weist das Gericht auf Folgendes hin:

1. Das Grundstück wird gemäß den Angaben im Grundbuch versteigert, und das Versteigerungsgericht übernimmt keine Haftung für Änderungen am Grundstück außerhalb des Grundbuchs.
2. Ein Beteiligter, dessen Rechte durch das Meistgebot beeinträchtigt werden könnten, kann eine Sicherheitsleistung verlangen. Diese Sicherheitsleistung muss sofort in Höhe von 10% des Verkehrswertes an das Gericht gezahlt werden.
3. Der Ersteher kann erst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung der Grunderwerbssteuerstelle des zuständigen Finanzamtes vorliegt, die bestätigt, dass keine steuerlichen Bedenken gegen die Eintragung bestehen.

Danach wird das Mindestgebot bekannt gegeben. Das Mindestgebot setzt sich aus den bestehen bleibenden Rechten und dem bar zu zahlenden Teil zusammen. Im Mindestgebot sind alle Ansprüche enthalten, die den Anspruch des betreibenden Gläubigers übersteigen.

Hier sind zwei Beispiele:

• Wenn die Stadtkasse das Verfahren wegen öffentlicher Lasten betreibt (gemäß § 10 Abs. 1 Ziff. 3. ZVG), bleiben keine Rechte bestehen, und der bar zu zahlende Teil besteht nur aus den Verfahrenskosten.
• Wenn der Gläubiger des Grundpfandrechts Abt. III Nr. 2 das Verfahren betreibt, bleibt das Grundpfandrecht Abt. III Nr. 1 bestehen, und der bar zu zahlende Teil setzt sich aus den Verfahrenskosten, den öffentlichen Lasten (sofern angemeldet) und den auf das Grundpfandrecht Abt. III Nr. 1 entfallenden wiederkehrenden Leistungen (Zinsen) zusammen, sowohl für laufende als auch für rückständige Beträge aus den letzten zwei Jahren.

Wenn keine Einwände gegen das Mindestgebot erhoben werden, informiert das Gericht darüber, dass das Bargebot mit 4% Zinsen ab dem Zeitpunkt des Zuschlags zu verzinsen ist und im Verteilungstermin gezahlt werden muss. Die Zinspflicht endet, wenn der Betrag gemäß § 49 Abs. 3 ZVG hinterlegt wird, ohne das Recht zur Rücknahme geltend zu machen.

Das Gericht weist auch darauf hin, dass der Ersteher die Kosten für den Zuschlagsbeschluss tragen muss.

Schließlich wird bekannt gegeben, dass nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten keine weiteren Anmeldungen akzeptiert werden.

Wenn keine weiteren Anmeldungen abgegeben werden, fordert das Gericht die Beteiligten auf, Gebote abzugeben. Die Uhrzeit wird im Protokoll festgehalten, da die Bietzeit (30 Minuten gemäß § 73 Abs. 1 ZVG) eingehalten werden muss. Wenn beispielsweise um 11:15 Uhr zur Abgabe von Geboten aufgefordert wird, darf der Schluss der Versteigerung nicht vor 11:46 Uhr verkündet werden. Die Bietzeit ist gesetzlich vorgeschrieben, da die Versteigerung so lange fortgesetzt werden muss, bis trotz Aufforderung des Gerichts kein weiteres Gebot abgegeben wird.

Wenn trotz Aufforderung des Gerichts kein Gebot abgegeben wird, wird das Verfahren durch einen sofort verkündeten Beschluss vorübergehend eingestellt (gemäß § 77 Abs. 1 ZVG). Es wird nur auf Antrag eines betreibenden Gläubigers fortgesetzt. Wenn ein solcher Antrag nicht innerhalb von 6 Monaten nach Zustellung des Beschlusses beim Gericht eingeht, wird das Verfahren aufgehoben.

Wenn Gebote abgegeben wurden, wird nach Abschluss der Versteigerung über den Zuschlag verhandelt.

Wenn das abgegebene Höchstgebot einschließlich des Kapitalwerts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts erreicht, wird der Zuschlag von Amts wegen gemäß § 85a Abs. 1 ZVG verweigert.

Wenn das abgegebene Höchstgebot einschließlich des Kapitalwerts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte weniger als 70% des Grundstückswerts beträgt, kann ein Berechtigter, dessen Ansprüche ganz oder teilweise nicht durch das Höchstgebot gedeckt sind, aber bei einem Gebot in dieser Höhe voraussichtlich gedeckt wären, die Verweigerung des Zuschlags gemäß § 74a Abs. 1 ZVG beantragen. Nach Abschluss der Versteigerung werden die anwesenden Beteiligten zur Frage des Zuschlags angehört. Der Beschluss über die Erteilung oder Verweigerung des Zuschlags wird entweder im Versteigerungstermin oder in einem unmittelbar folgenden Termin verkündet. Der Verkündigungstermin darf nicht mehr als eine Woche später angesetzt werden.

Nach der Erteilung des Zuschlags wird ein Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses festgelegt (etwa 4-6 Wochen nach der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses). Dieser Termin wird den Beteiligten mitgeteilt und auch an der Gerichtstafel bekannt gemacht. Gleichzeitig erhält der Ersteher Informationen über den Betrag, den er gemäß dem Höchstgebot zu zahlen hat (Bargebot und 4% Zinsen ab dem Tag der Zuschlagsverkündung bis zum Tag vor dem Verteilungstermin).

Im Verteilungstermin wird ein vorläufiger Teilungsplan erstellt, der die Verteilungsmasse (Bargebot und 4% Zinsen ab dem Tag der Zuschlagsverkündung bis zum Tag vor dem Verteilungstermin), eventuell nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibende Rechte sowie die Schuldenmasse festlegt. Anschließend werden die Ansprüche der Gläubiger in einer vorgegebenen Rangfolge ermittelt.

Im Verteilungstermin wird über den vorläufigen Teilungsplan verhandelt. Wenn keine Einwände erhoben werden, wird der vorläufige Teilungsplan zum endgültigen Teilungsplan erklärt.

Aus Sicherheitsgründen wird heutzutage auf die Barzahlung im Verteilungstermin verzichtet. Stattdessen wird dem Ersteher empfohlen, das Bargebot entweder durch Vorlage eines von der LZB bestätigten Schecks zu erbringen oder rechtzeitig auf das Konto des Landesverwaltungsamtes zu überweisen. In diesen Fällen erlässt das Versteigerungsgericht Auszahlungsanordnungen gemäß dem Teilungsplan.

Die im Verteilungstermin vorgelegten Schuldtitel werden gemäß den Zuteilungen quittiert, und die Grundpfandrechtsbriefe der erlöschenden Rechte werden mit einem Löschungsvermerk versehen und für ungültig erklärt.

Nachdem die Verteilung durchgeführt und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, wird das Grundbuchamt gebeten, den Ersteher als neuen Eigentümer im Grundbuch einzutragen und den Zwangsversteigerungsvermerk sowie die erloschenen Rechte zu löschen.

Sobald das Grundbuchamt die Erledigung des Ersuchens mitteilt, wird das Verfahren endgültig abgeschlossen.