Eine GbR kann Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) war Eigentümerin einer Eigentumswohnung. Die Wohnung war vermietet. Im September 2013 kündigte die GbR den Mietvertrag und begründete diesen mit Eigenbedarf der Tochter eines Gesellschafters.

Die Mieter räumten die Wohnung nicht, so dass es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung bis in die letzte Instanz kam. Der BGH hat den Fall mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – entschieden.

Im Ergebnis ging es um die Frage, ob die GbR als Personengesellschaft sich auf den eigentlich auf natürliche Personen zugeschnittenen Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) berufen kann.

Der BGH gab der klagenden GbR recht und verurteilte die Mieter zur Räumung. Er folgt dabei seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach einer GbR ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen zuzurechnen sei. Die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei entsprechend/analog anzuwenden. Es bestehe eine Regelungslücke. Auch sei die Interessenlage vergleichbar mit anderen Gemeinschaften, wie etwa einer Miteigentümer- oder einer Erbengemeinschaft. Letztere könnten sich unmittelbar auf einen Eigenbedarf berufen. Nicht gelten ließ der BGH das Argument, bei einer GbR ergebe sich eine potenziell unüberschaubare Anzahl von Gesellschaftern. Dies, so das Gericht, sei auch bei anderen Gemeinschaften grundsätzlich möglich.

Eine Einschränkung gibt es allerdings. Die Grundsätze gelten nur für die sogenannte Außen-(GbR). Das ist eine GbR, die nach außen am Rechtsverkehr teilnimmt und in diesem Zusammenhang Rechte und Pflichten eingeht.

Schließlich änderte der BGH im Rahmen des Urteils noch seine Rechtsprechung zur sogenannten Anbietpflicht. Bisher wurde eine Eigenbedarfskündigung als unwirksam qualifiziert, wenn der Vermieter dem Mieter nicht in der Kündigung eine etwaig im Haus oder einer vergleichbaren Wohnlage vorhandene, freie Ersatzwohnung mietweise anbot. Nunmehr soll ein solches Verhalten des Vermieters nur noch einen Ersatzanspruch des Mieters in Geld begründen. Die Wirksamkeit der Kündigung als solche bleibt hiervon künftig aber unberührt.