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Ende des Mietverhältnisses – Rückgabe der Wohnung

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Ende des Mietverhältnisses - Was ist bei der Rückgabe der Wohnung zu beachten? Tipps für den Mieter von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Nachfolgend werden die wichtigsten Aspekte dargestellt, die Mieter bei der Rückgabe der Wohnung beachten sollten:

Beseitigung von Schäden:

Hier sollte die Wohnung zunächst genau untersucht werden. Schäden sind, soweit vorhanden, von Ihnen zu beseitigen. Schäden meinte dabei alle Substanzverletzungen, nicht jedoch Abnutzungsspuren, die durch den normalen Mietgebrauch entstanden sind.

Beispiel: Die Wände in der Wohnung sind nach gewisser Zeit nicht mehr so weiß wie zu Beginn. Dies ergibt sich jedoch aus dem normalen Mietgebrauch. Anders verhält es sich jedoch, wenn Sie regelmäßig mit Ihrer Frau und ggf. mit Besuch in der Wohnung geraucht haben. Dann werden Sie um eine Renovierung unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nicht umhinkommen.

Durchführung von Schönheitsreparaturen:

Sofern Ihre Mietzeit nicht mehr als drei Jahre beträgt und in der Wohnung keine Schäden oder sonstige Substanzverletzungen (Bsp.: zerstörte Tapete durch Umzug) entstanden sind, sind Sie in der Regel nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Klauseln im Mietvertrag, die etwas anderes sagen, dürften unwirksam sein.
Weitere unwirksame Klauseln sind solche, die folgendes vorsehen:

  • Starre Fristen (die Renovierungsfristen laufen unabhängig vom Zustand der Wohnung nach festen Zeiträumen ab)
  • Klauseln, die die Art und Weise der Ausführung der Schönheitsreparaturen betreffen (Farbwahl, Raufasertapete oder Ähnliches wird vorgegeben)
  • Arbeiten, die überhaupt keine Schönheitsreparaturen sind (Streichen der Fenster von außen)

Sofern Ihr Mietvertrag derlei unwirksame Klauseln enthält (schätzungsweise ca. 80% aller Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam), sind Sie nicht zur Renovierung verpflichtet und sollten auch keine vornehmen! Wenn Sie dies nämlich tun, müssen diese fachgerecht durchgeführt werden. Das bedeutet zwar nicht durch einen Fachmann, aber wie ein Fachmann. Bei Unsicherheiten sollten Sie sich hier beraten lassen.

Entfernung von Einbauten des Mieters:

In Mietverträgen ist es der Regelfall, dass Einbauten, die vom Mieter vorgenommen wurden, von diesem wieder entfernt werden müssen, es sei denn es besteht eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters und eine entsprechende Regelung für die Zeit nach Ende des Mietverhältnisses.
Anderes gilt bei Einbauten des Vormieters: Hier greift der Grundsatz, dass die Wohnung so vermietet wurde, wie sie Ihnen übergeben wurde, weshalb solche Einbauten nicht entfernt werden müssen, sofern keine speziellen Regelungen getroffen wurden oder der Vermieter solche nicht nachweisen kann.

Beseitigung grober Verschmutzungen:

Anders als hinsichtlich der Anforderungen bei Schadensersatzarbeiten oder Schönheitsreparaturen, die nur unter bestimmten Umständen geschuldet sind, wird nach herrschender Rechtsprechung grundsätzlich eine „besenreine" Übergabe der Mietsache verlangt. Dies umfasst nicht nur das einfache Ausfegen, sondern ebenfalls die Beseitigung aller groben Verunreinigungen. So sind beispielsweise der Herd ebenso wie die Badewanne ordentlich zu reinigen, sodass keine Schmutzränder mehr vorhanden sind.

Dokumentierung des Zustandes:

Sie sollten vor Übergabe der Wohnung unbedingt deren Zustand genau dokumentieren. Fotografieren Sie zusammen mit einem Zeugen (kein Mitmieter, Verwandtschaft unschädlich) die gesamte Wohnung und fertigen Sie ein Fototagebuch an. Der Zeuge muss den Zustand, die Wiedergabe auf den Fotos usw. bestätigen können. Am besten er unterschreibt mit Ort und Datum das Fototagebuch.

Zeuge bei Übergabe:

Zur Übergabe sollte mindestens ein Zeuge, bestenfalls der, der bereits zuvor den Zustand dokumentiert hat, mitgenommen werden (kein Mitmieter, Verwandtschaft unschädlich).

Übergabeprotokoll:

Sofern es sich um die Feststellung der Zählerstände (Strom, Gas, Heizung) handelt, macht ein Übergabeprotokoll Sinn. Sie dürfen dieses jedoch nicht unterschreiben, wenn Arbeiten aufgeführt sind, die aus Ihrer Sicht nicht geschuldet werden. In diesem Fall sollten Sie lieber auf ein unterzeichnetes Protokoll verzichten.

Vereinbarungen mit dem Nachmieter:

Eine Vereinbarung mit dem Nachmieter sollte von Ihnen stets mit dem Vermieter abgestimmt werden, da derlei Vereinbarungen in der Regel dessen Zustimmung bedürfen. Kaufverträge mit dem Nachmieter sollten unbedingt schriftlich geschlossen werden. Lassen Sie sich außerdem vom Vermieter bestätigen, dass verkaufte Gegenstände in der Wohnung verbleiben dürfen.

Rechtzeitige Übergabe der Wohnung an den Vermieter:

Die Wohnung ist unbedingt zum Ende der Mietzeit zurückzugeben. Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter noch Arbeiten durchführen will oder die Rücknahme verweigert. Eine wirksame Rückgabe erfolgt in dem Moment, indem der Vermieter die Schlüssel erhält und die Wohnung im Wesentlichen geräumt ist. Wenn der Vermieter die Rücknahme verweigert, sollten Sie die Schlüssel mit einem Zeugen in dessen Briefkasten einwerfen. Wenn das Mietverhältnis am 31. endet, sollten auch die Schlüssel spätestens an diesem Tage zurückgegeben worden seien.

Kaution:

Ein weit verbreiteter Irrtum, dem auch Gerichte mitunter unterliegen, ist, dass der Vermieter sechs Monate Zeit zur Abrechnung der Kaution (Mietsicherheit) hat. Diese ist zeitnah nach Ende des Mietverhältnisses (Übergabe der Wohnung) abzurechnen, wofür der Vermieter eine angemessene Frist von 2-4 Wochen Zeit hat. Der Vermieter ist allerdingt wiederum berechtigt, angemessene Einbehalte für vom Mieter noch vorzunehmende Arbeiten, bzw. ausstehende Betriebskostenabrechnungen, aus denen Nachforderungen zu erwarten sind, vornehmen. Das hat aber mit der Abrechnungspflicht des Vermieters nichts zu tun.

Fachanwaltstipp: Ich rate Mietern grundsätzlich den Abrechnungsanspruch hinsichtlich der Kaution erst nach Ablauf eines halben Jahres nach Mietende geltend zu machen. Zu diesem Zeitpunkt sind nämlich Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache verjährt (kurze Verjährungsfrist von einem halben Jahr).

Weitere Fragen:

Muss ich noch die Miete zahlen, wenn die Wohnung zurückgegeben wurde und der Vermieter Durchführung weiterer Arbeiten in der Wohnung fordert und ich diese auch erledigen will?

Grundsätzlich ja. Allerdings müsste der Vermieter beweisen, dass er einen Folgemieter hatte und dieser die Wohnung auch zu den angebotenen Konditionen übernommen hätte. In der Praxis scheitert es daran häufig. Wenn ich die Wohnung nicht rechtzeitig zurückgebe, muss ich in jedem Fall noch die alte Miete in Form einer Nutzungsentschädigung zahlen. Also besser: erstmal zurückgeben.

Wenn ich nicht sicher bin, ob ich Schönheitsreparaturen durchführen muss oder nicht und keinen Fachmann fragen will?

Dann werden Sie vermutlich eine Menge Geld zum Fenster rauswerfen. Warten Sie in einem solchen Fall erst einmal eine schriftliche Aufforderung des Vermieters ab. Wenn der Vermieter nicht detailliert zu bestimmten konkreten Maßnahmen unter Fristsetzung auffordert, scheitert die spätere Wandlung des Anspruchs auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in einen Schadensersatzanspruch auf Geld an der Aufforderung des Mieters. Viele Vermieter fügen hier einfach nur einen Kostenvoranschlag mit pauschalen Angaben (50 m² Wandflächen streichen usw.) bei. Dieser reicht in der Regel nicht, da die Angaben zu allgemein sind.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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Rechtstipp vom 02.01.2014
aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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