Erhöhung des Erbbauzinses "Wesentliche Änderung der allgemeinen Wirtschaftsverhältnisse"

1. Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist sehr wichtig für den Grundstückseigentümer, da sie regelmäßig ein Ausgleich für die allgemeinen Kostensteigerungen sein soll. Der Erbbauberechtigte muss sich vergewissern, ob ein Erhöhungsverlangen formal- und materiellrechtlich berechtigt ist und dem Erbbaurechtsvertrag entspricht. Denn durch eine berechtigte Anpassung können sich die finanziellen Belastungen sehr schnell gravierend erhöhen, insbesondere bei großen Liegenschaften und Grundstücken, auf denen ein größerer Gewerbebetrieb unterhalten wird.

2. Die Erhöhung muss sowohl formal als auch der Höhe nach begründet sein, ansonsten ist sie nicht wirksam. Entscheidend ist also, ob die Parteien im Erbbaurechtsvertrag eine Erhöhung vorgesehen haben oder diese nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berechtigt ist.

In der Regel sind die Erbbaurechtsverträge aufgrund ihrer Laufzeit vor etlichen Jahrzehnten abgeschlossen worden und enthalten manchmal zu den Anpassungsmöglichkeiten unklare Regelungen, die dann durch die Gerichte ausgelegt werden müssen.

3. Hier hatte der BGH über die Klausel...

"Anpassung bei wesentlicher Änderung des Grundstückswerts/ der allg. Wirtschaftsverhältnisse..."

zu entscheiden. Diese Klausel ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH  dahin auszulegen, dass hierunter der Mittelwert der Änderung der Einkommen der Arbeiter und Angestellten einerseits und der Lebenshaltungskosten der Vier-Personen-Haushalte der Arbeitnehmer mit mittlerem Einkommen bzw. der Verbraucherpreise andererseits zu verstehen ist (BGH, Urt. v. 11.12.2009-V ZR 110/09).

Der Umfang der vereinbarten Anpassung wird von den Verhältnissen bei Vereinbarung der Anpassungsklausel bestimmt, es sei denn, die Parteien haben etwas anderes später vereinbart.

Weiter führt der BGH aus, dass ohne besondere Vereinbarung zur Bestimmung des Umfangs der Anpassung nicht von einem durchschnittlichen Jahresbetrag, sondern von dem für einen jeden Monat ermittelten Wert auszugehen ist (BGH V ZR 110/09).

Merke:

Der Grundstückseigentümer sollte die Verhältnisse zur Anpassung des Erbbauzinses stets im Auge behalten und ggf. durch einen Rechtsanwalt oder anderen Fachmann regelmäßig beobachten lassen, damit eine Anpassung zum nächstmöglichen Zeitpunkt formal korrekt geltend gemacht werden kann. Eine Anpassung für die Vergangenheit ist regelmäßig nicht möglich.

Der Erbbauberechtigte sollte ein Erhöhungsverlangen stets umfassend prüfen lassen, insbesondere bei unklaren Vertragsregelungen und unter dem Gesichtspunkt der Unbilligkeit, damit er sich nicht ungerechtfertigten Zusatzkosten aussetzt.