Erstattung der Kosten für Investitionen des Mieters in das Mietobjekt? (Teil 1)

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zur Frage, ob und wann Mieter die Kosten für Investitionen, die sie in die Mietsache getätigt haben, zurückverlangen können.

Mängelbeseitigung – Aufwendungsersatz für Mieter?

Der Mieter hat gem. § 536a Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Ersatz seiner erforderlichen Aufwendungen zur Mängelbeseitigung erst ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug gerät oder in speziellen Notsituationen („umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig“).

Daraus folgt, dass vor einer eigenhändigen Mängelbeseitigung durch den Mieter, für die er dann die Kosten vom Vermieter ersttatet verlangen könnte, zunächst eine Anmahnung des Vermieters zur Beseitigung erforderlich ist.  

Einrichtungen des Mieters – Wegnahmerecht:

Ein weiterer Fall, in dem der Mieter möglicherweise Kosten für Investitionen erstattet verlangen kann, betrifft Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat. Er ist grundsätzlich dazu berechtigt, diese gem. § 539 Abs. 2 BGB wieder wegzunehmen.

Nachdem er seine Einrichtungen entfernt hat, muss der Mieter allerdings auch auf seine Kosten den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, § 258 BGB.

Der Vermieter wiederum kann verhindern, dass der Mieter dieses Wegnahmerecht ausübt, wenn er eine angemessene Entschädigung an diesen zahlt, § 539 Abs. 2 BGB. Dies gilt jedoch nicht, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§ 552 BGB).

Eine grundsätzliche Erstattungspflicht des Vermieters für eingebrachte Einrichtungen besteht demnach also nicht, er kann den Mieter auf dessen Wegnahmerecht verweisen.

Bei „Einrichtungen“ handelt es sich nach der Rechtsprechung um „bewegliche Sachen, die mit der Mietsache fest verbunden sind, aber wieder abgetrennt werden können und die dazu bestimmt sind, dem wirtschaftlichen Zweck der Mietsache zu dienen“.

Daher kann die Einschätzung, ob vom Mieter in die Mietsache eingebrachte Gegenstände auch „Einrichtungen“ sind, im Einzelfall schwierig sein.

Abgesehen davon ist zu beachten, dass die Frage des Wegnahmerechts nichts darüber aussagt, ob überhaupt eine Berechtigung des Mieters zum Einbau der entsprechenden Gegenstände besteht. Das ist in der Regel mietvertraglich geregelt. Eine andere Frage ist auch, ob der Mieter verpflichtet ist, bestimmte Gegenstände wieder auszubauen.

19.08.2015

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