Fälligkeit des Kaufpreises bei Ausübung des Vorkaufs­rechts

Ist in einem Grundstückskaufvertrag zugleich die Auflassung erklärt worden, führt dies bei Ausübung eines Vorkaufsrechtes in der Regel dazu, dass der vom Vorkaufsberechtigten geschuldete Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Auflassung ihm gegenüber erklärt worden ist. Etwas anderes gilt indes dann, wenn die gleichzeitige Erklärung der Auflassung nicht (auch) der Sicherung des Käufers, sondern nur der Erleichterung der Vertragsabwicklung dienen sollte.

In dem vom BGH mit Urteil vom 12.05.2017 – V ZR 210/16 – entschiedenen Fall hatte die im Eigentum der öffentlichen Hand stehenden Klägerin, die mit der Privatisierung ehemals volkseigener landwirtschaftlicher Flächen in den neuen Ländern beauftragt ist, ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück mit notariellem Vertrag vom 22.05.2013 verkauft und in der notariellen Urkunde sogleich die Auflassung erklärt sowie die Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch bewilligt. Der Kaufpreis war bis zum 30.09.2013 unmittelbar an die Klägerin zu zahlen und im Falle des Verzuges zu verzinsen. Mit Schreiben vom 17.09.2013 übte die Beklagte ein Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz aus, was mit seit dem 07.10.2013 bestandskräftigem Bescheid der zuständigen Genehmigungsbehörde der Klägerin mitgeteilt wurde. Unmittelbar nach notarieller Auflassung des Grundstückes an die Beklagte am 26.02.2014 zahlte diese den Kaufpreis. Die Klägerin verlangte von dieser dennoch Verzugszinsen für den Zeitraum ab dem 21.10.2013, da der Kaufpreis spätestens innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Eintritt der Bestandskraft des Bescheides über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes fällig geworden sei – zu recht:

Eine nach dem Erstvertrag bestehende Pflicht muss in dem neuen Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten entsprechend angepasst werden, wenn diese durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht mehr rechtzeitig erfüllt werden kann. Maßgeblich bestimmt sich dies gem. § 464 Abs. 2 BGB nach der Vertragsstruktur des Erstvertrages. Die vorliegend bereits im notariellen Grundstückskaufvertrag abgegebene Auflassungserklärung des Verkäufers kann, wie in der Regel, der Sicherung des Käufers dienen, aber auch, wie vorliegend, lediglich der erleichterten Vertragsabwicklung, indem hierdurch ein erneuter Beurkundungstermin vermieden wird. So liegt es etwa dann, wenn dem Verkäufer ein besonderes Vertrauen für eine ordnungsgemäße Vertragsabwicklung entgegengebracht und die Zahlung des Kaufpreises von keiner Sicherheitsleistung abhängig gemacht wurde. Dies war mit der Bestimmung einer festen, unabhängig vom Vorliegen weitergehender Voraussetzungen bestehenden Zahlungsfrist des Käufers - und damit der uneingeschränkten Vorleistungspflicht - der Fall und dieser daher zum geltend gemachten Zeitpunkt in Verzug geraten, ohne dass es einer Mahnung bedurfte.

Weitere Informationen auch zu anderen Themen erhalten Sie unter „www.dr.s.v.berndt.de“.