Falsche Wohnflächenangabe als Mangel der Immobilie

Der Verkäufer einer Immobilie haftet in der Regel für die Richtigkeit der von ihm angegebene Wohnfläche nur, wenn die Fläche als Beschaffenheitsvereinbarung in den notariellen Vertrag mit aufgenommen wurde.

Hat ein Verkäufer in der Anbahnungsphase des Kaufvertrags über eine Immobilie eine Wohnfläche angegeben und stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Angabe falsch – weil zu niedrig – war, so wird der Käufer in der Regel versuchen, den Kaufpreis zu mindern oder sich von dem Vertrag wieder zu lösen.

Bislang hat der BGH dies in seiner Rechtsprechung zur alten Rechtslage (z.B. Urteil vom 11.07.1997, Az. V ZR 246/96; Urteil vom 08.01.2004, Az. VII ZR 181/02) grundsätzlich für möglich gehalten, auch wenn die Flächenangabe keine Berücksichtigung im notariellen Kaufvertrag gefunden hat.

Nach einem jetzt veröffentlichen Urteil vom 06.11.2015, Az. V ZR 78/14 stellt sich die Rechtslage nunmehr wohl anders dar.

Voraussetzung für Gewährleistungsansprüche des Käufers ist, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB geschlossen wurde. Genügt die Immobilie dieser Beschaffenheitsvereinbarung nicht, so ist sie mangelhaft, woraus der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung überdauert auch einen – beim Kauf von gebrauchten Immobilien üblichen – Haftungsausschluss („gekauft wie gesehen“).

Da das Gesetz die notarielle Beurkundung des gesamten Grundstückskaufvertrags verlangt, muss die Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich in der notariellen Urkunde mit enthalten sein.

Ist die Beschaffenheitsvereinbarung jedoch nicht mit in die Urkunde aufgenommen worden, stellt sich die Frage, was in rechtlicher Hinsicht daraus folgt.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vertreten, dass eine in der Anbahnungsphase angegebene Flächenangabe nach der Auslegung des Willens der Parteien keine Beschaffenheitsvereinbarung darstelle, wenn sie nicht mit in den Vertrag übernommen werde. Er hat dies daraus hergeleitet, dass die Parteien wüssten, dass der Vertrag notariell beurkundet werden muss. Nach § 139 BGB führt die unvollständige Beurkundung im Zweifelsfall dazu, dass der gesamte Vertrag nichtig ist. Dies wird erst dadurch geheilt, dass die Rechtsänderung im Grundbuch eingetragen wird. Der BGH hat nun argumentiert, dass die Parteien vernünftigerweise keinen nichtigen Vertrag schließen wollten, weshalb davon auszugehen sei, dass die Parteien keine Beschaffenheitsvereinbarung (mit Rechtsfolgen) hätten abschließen wollen. Infolgedessen wurden die vom klagenden Käufer geltend gemachten Minderungsansprüche zurückgewiesen.

Die Entscheidung ist nicht ohne Widerspruch geblieben (Jaensch, JM 2016, 185).

Im Ergebnis wird die Entscheidung jedoch keine großen Folgen nach sich ziehen, weil sie offenbar auf einigen Besonderheiten des Einzelfalls beruhte, die im Wortlaut selbst keinen Niederschlag gefunden haben.

So ist die Argumentation, dass der Vertrag zwingend nichtig wäre, wenn ein Teil der Einigung nicht mitbeurkundet wurde, nur nachvollziehbar, wenn der Vertrag keine Klausel enthielt, dass der Vertrag auch dann wirksam sein soll, wenn einige oder mehrere Klauseln unwirksam sind. Diese Art der Vertragsgestaltung ist jedenfalls ungewöhnlich. Auch ordnet der herangezogene § 139 BGB nicht apodiktisch die Nichtigkeit an, sondern er lässt einen Auslegungsspielraum, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien den Vertrag auch ohne den nichtigen Teil geschlossen hätten.

Schließlich hatte sich im Laufe des Verfahrens ergeben, dass die falsche Flächenangabe jedenfalls nur fahrlässig erfolgt ist, sodass Arglist ausgeschlossen werden konnte. Auch dies dürfte nur in wenigen Konstellationen eingreifen, da der Verkäufer entweder bewusst falsche Angaben macht oder die Flächenangabe auf einer Schätzung „ins Blaue hinein“ beruht, was für die Annahme von Arglist ausreichend ist.

Festhalten kann man jedenfalls, dass der Käufer einer Immobilie gut beraten ist, wenn er sich vor Abschluss rechtlich beraten lässt. Dies gilt insbesondere, weil der Notar beiden Vertragsparteien verpflichtet ist, was im Regelfall verbietet, dass er eine Partei im Hinblick auf nur mögliche Fehler der anderen Partei warnt.

RA Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht