Fenstertausch im Kondominium

Kann der Miteigentümer an einem Kondominium eigenständig die Fenster seiner Wohnung mit Fenstern anderer Ausführung ersetzen?

Miteigentümer können an der Liegenschaftseinheit in ihrem Eigentum oder an Teilen, die normalerweise für den gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmt sind, aber ihrem Alleineigentum zugewiesen oder zu ihrem individuellen Gebrauch zweckbestimmt wurden, keine Bauarbeiten vornehmen, die den gemeinschaftlichen Teilen schaden oder die Statik, die Sicherheit oder den architektonischen Charakter des Gebäudes beeinträchtigen. (Art. 1122 ZGB)

Der architektonische Charakter eines Gebäudes wird auch durch die Türen und Fenster bestimmt, diese sind gemäß ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung wesentlicher Bestandteil des Gesamterscheinungsbildes. Es ist für die Bewertung des Gesamterscheinungsbildes unerheblich in welchem Ausmaß die Bauarbeiten sichtbar sind und ob bereits andere schädliche Bauarbeiten durchgeführt wurden, die das Erscheinungsbild verschlechtert haben. (in diesem Sinne zuletzt Kass. 37732/2021[1]; anderer Ansicht ist das Landesgericht Neapel, welches in der vorherigen Verunstaltung des Gesamterscheinungsbildes den Grund für die Zulässigkeit von Bauarbeiten, die den architektonischen Charakter verändern, bestätigte[2])

Wo kein Kläger da kein Richter, könnte man auch hier sagen. Gegen eine Verletzung des Gesamterscheinungsbildes kann allerdings jeder Miteigentümer einzeln vorgehen bis die Ersitzungsfrist von 20 Jahren abgelaufen ist.[3] Es obliegt dem Ermessensspielraum des Gerichts, zu entscheiden, ob der architektonische Charakter des Gebäudes beeinträchtigt wird, wobei sich dieses häufig auch auf die Meinung eines Amtssachverständigen stützt. A priori ist es also gar nicht so einfach zu beurteilen, ob ein Eingriff im Einzeleigentum anfechtbar ist oder nicht.

Es ist daher ratsam, sich vorab die Autorisierung aller Miteigentümer einzuholen bzw. deren Bestätigung, dass es sich nicht um einen schädlichen Eingriff in das Gesamterscheinungsbild des Kondominiums handelt.

[1] Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (Cassazione civile sez. II, 11/09/2020, n. 18928; Cass. Civ., n. 14607 del 2012; Cass. Civ., n. 10350 del 2011)., Neppure può attribuirsi alcuna influenza, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass. Sez. 2, 16/01/2007, n. 851). 

Ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, nè rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile (Cassazione civile sez. II, 26/05/2021, n. 14598;Cass. Sez. 2, 13/11/2020, n. 25790; Cass. Sez. 2, 19/06/2009, n. 14455; Cass. Sez. 2, 14/12/2005, n. 27551; Cass. Sez. 2, 30/08/2004, n. 17398).

Neppure è decisiva la diminuzione di valore economico correlata alla modifica, in quanto, ove, come nella specie, sia accertata una alterazione della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale, per effetto della realizzazione di una canna fumaria apposta sulla facciata, il pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per sè meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l'alterazione (così Cass. Sez. 2, 31/03/2006, n. 7625; Cass. Sez. 2, 24/03/2004, n. 5899; Cass. Sez. 2, 15/04/2002, n. 5417).

L'indagine volta a stabilire in concreto se un'innovazione determini o meno l'alterazione del decoro architettonico spetta al giudice di merito, il cui apprezzamento si sottrae al sindacato di legittimità, se non nei limiti di cui all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (Cass. Sez. 2, 31/07/2013, n. 18350; Ca del fabbricato ss. Sez. 2, 23/02/2012, n. 2741; Cass. Sez. 2, 11/05/2011, n. 10350; Cass. Sez. 2, 10/05/2004, n. 8852; Cass. Sez. 2, 16/05/2000, n. 6341; Cass. Sez. 2, 05/10/1976, n. 3256).

[2] Allorché non è dedotta dal condominio la lesione del valore architettonico-storico dell'edificio, il giudice si deve limitare ad accertare l'eventuale lesione del decoro architettonico, ai sensi dell'art. 1120, c. c., con riguardo a qualsiasi edificio privo di particolare importanza; ne consegue che non si può parlare di intervento peggiorativo con riguardo ad un comprovato snaturamento delle linee originarie dello stabile (nella specie, accertata la compromissione della simmetria con l'instaurarsi nel prospetto esterno di una serie disordinata di manufatti ed infissi di natura e vizi diversi, quali persiane napoletane, ringhiere diversamente disegnate, verande ecc., il tribunale ha riformato la decisione del primo giudice, ritenendo legittime e non lesive del decoro del fabbricato già pregiudicato ed alterato le aperture a balcone del tipo <alla romana>, in luogo delle precedenti aperture-finestre, operate da un condomino).

[3] Cass. civ., Sez. II, 07/06/2000, n. 7727: L'azione del condomino a tutela del decoro architettonico dell'edificio in condominio, estrinsecazione di facoltà insita nel diritto di proprietà, è imprescrittibile, in applicazione del principio per cui "in facultativis non datur praescriptio". L'imprescrittibilità, tuttavia, può essere superata dalla prova della usucapione del diritto a mantenere la situazione lesiva. (Nella specie è stata confermata la pronuncia di merito con la quale era stata accolta la domanda riconvenzionale di un condomino di riduzione in pristino del sottostante terrazzo a livello trasformato in veranda).