Ferienvermietung – Vermietung einer Ferienimmobilie in Italien

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Neue Vorschriften für touristische Unterkünfte „alloggi ad uso turistico“ – Wichtige Informationen für Eigentümer

Die Region Lazio, so wie andere Regionen Italiens auch, haben jüngst ihre Gesetzgebung aktualisiert und wichtige Regularien geschaffen, die für (deutsche) Eigentümer von Ferienimmobilien, die als touristische Unterkünfte vermietet werden, von besonderer Bedeutung sind. Diese Regelungen betreffen vor allem Vermieter und Unternehmen, die in Italien Immobilien besitzen und diese gelegentlich an Touristen vermieten.

Im Folgenden stellen wir die wichtigsten Bestimmungen am Beispiel der Region Lazio dar, gleichlautende oder ähnliche Regeln gelten aber auch in allen anderen Regionen Italiens.

Regolamento Regionale Lazio n. 14/2017 – Art. 12 bis: Alloggi per uso turistico

Das Regolamento Regionale Lazio n.14/2017, insbesondere Artikel 12-bis, regelt die Nutzung von Immobilien als touristische Unterkünfte. Es betrifft Wohnungen, die nicht gewerblich und ohne zusätzliche touristische Dienstleistungen an Gäste vermietet werden. Diese Nutzung ist in der Regel für nicht mehr als zwei Wohnungen pro Gemeinde erlaubt und bedarf keiner städtebaulichen Umwidmung der Immobilie.

Grundvoraussetzungen – Wichtige Bestimmungen:

• Eignung der Immobilie

Ihre Immobilie muss die Anforderungen an bewohnbare Gebäude erfüllen, das heißt, sie muss den lokalen Bauvorschriften und Gesundheitsvorschriften entsprechen.

Die Immobilie benötigt keine Umwidmung (keine Änderung der städtebaulichen Nutzungskategorie), solange sie als private Wohnung gelegentlich und nicht als Teil einer gewerblichen Tätigkeit vermietet wird.

• Keine zusätzlichen Dienstleistungen

Sie dürfen keine zusätzlichen Dienstleistungen wie Verpflegung (z.B. Frühstück oder andere Mahlzeiten) anbieten.

Die Immobilie kann ohne organisierte oder professionelle Dienstleistungen über die Bereitstellung der Unterkunft hinaus vermietet werden.

• Anmeldung bei der Gemeinde (Comune)

Sie müssen eine SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) beim SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) oder SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive) in Ihrer örtlichen Gemeinde einreichen. Die Einreichung kann über autorisierte Dienstleister oder Fachkräfte, wie Rechtsanwälte, also auch über reliaLex, erfolgen.

Die SCIA ist ein Selbstauskunftsformular, mit dem Sie die Gemeinde darüber informieren, dass Sie mit der touristischen Vermietung beginnen. Unter anderem ist Folgendes anzugeben:

* Angaben zur Immobilie.

* Ihre persönlichen Daten.

* Eine Erklärung, dass die Immobilie den geltenden Gesetzen entspricht (Bau-, Gesundheitsvorschriften usw.).

* Die Unterkünfte dürfen nicht als B&B, Ferienhaus oder Gästehaus beworben werden, sondern fallen unter die Kategorie „alloggi per uso turistico“.

* Es ist erlaubt, die Unterkunft über Online-Plattformen anzubieten, solange die oben genannten Restriktionen eingehalten werden und die Nationale Kennnummer, die vorher beantragt werden muss, angegeben wird.

• Benachrichtigung der Regionalverwaltung

Nachdem Sie die SCIA eingereicht haben, muss eine Kopie des genehmigten Formulars per PEC (zertifizierte E-Mail) an die Region Latium versandt werden und das erforderliche Datenschutzinformation (betreffend die DSGVO) beigefügt werden.

• Anmeldung zu statistischen Zwecken

Zum Zwecke der Regulierung und statistischen Überwachung sind Sie als Vermieter verpflichtet, Ihre Ferienwohnung bei der Region auf den eigens dafür eingerichteten Online-Plattform (Ross1000, ehemals RADAR) anzumelden. Es werden eine regionale und eine nationale Kennnummer vergeben, die Sie bei sämtlichen Mitteilungen und Werbung und Veröffentlichung von Anzeigen angeben müssen, andernfalls droht eine Geldstrafe.

• Meldung der Gästedaten

Ebenso müssen Sie sich bei der Polizeidirektion (Questura) der Provinz, in der sich die Immobilie befindet, registrieren, um Zugang zum Alloggiati Web-Portal zu erhalten. Dies ist erforderlich, um die Gästedaten für die öffentliche Sicherheit zu melden. Nach der Registrierung müssen Sie alle Ankünfte der Gäste innerhalb von 24 Stunden nach dem Check-in anmelden.

Auch hier drohen bei Unterlassung der Meldung der Gästedaten empfindliche Bußgelder.

• Einhaltung der Steuerpflicht

Auch wenn die Vermietung gelegentlich und nicht gewerblich ausgeführt wird, unterliegt das Einkommen aus der Vermietung der Besteuerung. Sie müssen dieses Einkommen entweder in Ihrer persönlichen Steuererklärung angeben oder das cedolare secca-Regime (Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen) nutzen oder ueber einen.

• Nutzung von Online-Plattformen und Werbung

Sie können Ihre Immobilie auf Online-Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder ähnlichen Diensten anbieten.

Sie dürfen jedoch keine Begriffe wie B&B, Gästehaus oder Hotel verwenden. Sie müssen klarstellen, dass es sich bei der Immobilie um eine “alloggio per uso turistico” handelt.

Achten Sie darauf, den Identifikationscode (Codice Identificativo) in Ihren Online-Angeboten und Werbungen anzugeben, da andernfalls Bußgelder (zwischen 500 und 3.000 Euro) verhängt werden können.

Fazit

Die Eröffnung einer touristischen Unterkunft, bzw. die Durchführung einer Ferienvermietung Ihrer Immobilie in Italien ist ein relativ zugänglicher Prozess, aber es ist wichtig, die lokalen Gesetze einzuhalten, um Bußgelder und rechtliche Probleme zu vermeiden. Für detaillierte Unterstützung kann Ihnen ein Rechts- oder Steuerberater, der mit den lokalen Vorschriften vertraut ist, helfen, die Schritte reibungslos zu durchlaufen.

Für weitere Informationen stehen Ihnen Herr Rechtsanwalt Hosse und das Team von reliaLex gerne zur Verfügung. Wir beraten Sie gerne bei der korrekten Umsetzung der rechtlichen Vorgaben und helfen Ihnen, mögliche Risiken zu minimieren.

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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung oder Empfehlung dar. Wir sind bemüht die gemachten Angaben und Informationen stets auf dem aktuellen Stand zu halten. Eine Gewähr oder Haftung hierfür ist ausgeschlossen. Aufgrund regionaler Unterschiede und potenzieller Änderungen der Gesetzeslage sollte immer eine fallspezifische und individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt eingeholt werden. Für eine qualifizierte Rechtsberatung oder weitergehende Informationen steht Ihnen Herr Hosse und das  Team von reliaLex gerne zur Verfügung.