Fertighaus zum Festpreis - Können Preise vom Bauträger trotzdem erhöht werden?

Viele Baustoffe wie beispielsweise Konstruktionsholz oder Komponenten wie Photovoltaikanlagen sind in den letzten Monaten erheblich teurer geworden, einige gar nicht erst zu bekommen. Viele Bauherren fragen sich, ob die steigenden Baustoffkosten und die knappe Verfügbarkeit Risiken für sie bergen. Kann der Hausanbieter und Bauträger trotz garantiertem Festpreis Preissteigerungen für teurere Baustoffe an den Käufer als Bauherren weitergeben, obwohl er ein Fertighaus zum Festpreis erworben hat?

Dazu muss zunächst erklärt werden, was eine Festpreisgarantie überhaupt ist. Wird eine Festpreisgarantie im Bauträgerkaufvertrag vereinbart, handelt es sich um eine Preisbindung des Bauträgers, Bauunternehmers oder Generalübernehmers für die vertraglich vereinbarte Bauleistung. Die Pauschalfestpreisgarantie soll also gewährleisten, dass das Bauvorhaben auch tatsächlich zu dem im Vertrag festgelegten Preis fertiggestellt wird. Für Bauherren ist die Wirksamkeit der Festpreisabrede im Vertrag von großer Bedeutung. 

Kosten- und Kalkulationssicherheit stehen für die meisten Bauherren an oberster Stelle

Diese Sicherheit erhalten Erwerber jedoch nur dann, wenn eine die Festpreisvereinbarung auch durch ausdrückliche Regelung im Bauvertrag verbindlich enthalten ist. Darauf müssen Bauherren beim Vertragsschluss vor dem Notar großen Wert legen und sich im Zweifelsfall anwaltlich beraten lassen, bevor sie den Vertrag unterschreiben. Bauträger versuchen hier immer wieder durch unklare Formulierungen und/oder unübersichtliche Vertragsgestaltungen die Festpreisvereinbarung im Bauvertrag stark zu entwerten. Die zu vereinbarende Festpreisklausel sollte daher ganz genau geprüft werden.

Eine weitere Kostenfalle liegt bei der Baubeschreibung

Vielen unerfahrenen Käufern ist nicht klar, dass das Gesetz keine verbindliche Definition vorsieht, welche Kosten in einem Pauschalfestpreis beim Hauskauf enthalten sein müssen. Die vereinbarte Festpreisgarantie steht immer nur im Zusammenhang mit dem vereinbarten Leistungsumfang aus der Baubeschreibung. Die Baubeschreibung definiert, welche Leistung der Bauträger zu welchem Pauschalfestpreis herzustellen hat. Das bedeutet, dass der vereinbarte Festpreis im Bauträgervertrag nur wenig nützt, wenn in der Baubeschreibung Leistungen und Kostenpositionen fehlen. Dasselbe gilt für Sonderwünsche, die nicht von Anfang im Notarvertrag vereinbart wurden. Auch diese sind dann nicht vom Festpreis umfasst. Es gilt also, dass nur solche Leistungen, die ausdrücklich im Bauvertrag und in der Baubeschreibung vereinbart worden sind, mit der Festpreisgarantie abgesichert sind. Ein häufiger Fall in der Praxis ist, dass Fertighäuser ohne Erdarbeiten angeboten werden. Dementsprechend sind diese Erdarbeiten dann auch mit nachträglichen Mehrkosten verbunden, die dann eben nicht im Festpreis enthalten sind. Das übersieht der unerfahrene Häuslebauer schnell. Ist der Kaufvertrag jedoch erst einmal beurkundet, kommt der Erwerber aus dieser Kostenfalle nicht mehr ohne Weiteres heraus.

Besteht bei vereinbarter Festpreisgarantie dennoch ein Risiko hinsichtlich steigender Baustoffkosten?

Es ist allgemein bekannt, dass zahlreiche Baumaterialien zur Zeit knapp sind und die Baustoffpreise massiv angezogen haben. Natürlich haben die Bauträger und Bauunternehmen ein großes Interesse daran, die gestiegenen Preise an die Kunden und Bauherren weiterzureichen. Die Rechtsprechung sieht Bauträgerverträge grundsätzlich als sogenannte Globalpauschalpreisverträge an, wenn sie keine Vorbehalte für Preisänderungen vorsehen. In der Praxis üblich sind sogenannte Preisgleitklauseln. Wurde aber tatsächlich wirksam und zeitlich unbegrenzt ein Pauschalfestpreis mit dem Bauträger vereinbart, können grundsätzlich keine Preissteigerungen an den Kunden weitergegeben werden. Es sei denn, es liegt ein sogenannter Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vor. Ein solcher Fall besteht aber erst dann, wenn es dem Bauunternehmer aufgrund der Preissteigerungen unzumutbar wird, am Vertrag und dem darin vereinbarten Festpreis festzuhalten. Hier legen die Gerichte jedoch strenge Maßstäbe an. Auch wenn die Hürde für Bauträger in diesem Fall hoch ist, ist es jedoch nicht gänzlich ausgeschlossen, dass bei den derzeitigen massiven, teils plötzlich und unvorhersehbar auftretenden Preissteigerungen die Hürde des § 313 BGB genommen wird. Dann haben Bauherren das Nachsehen und müssen entweder die Rückabwicklung des Bauträgervertrages akzeptieren oder aber die Mehrkosten übernehmen, sofern sie es sich finanziell leisten können und wollen. Hier kommt es jedoch immer auf die Einzelfallumstände an. Auch in diesem Fall sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden.

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