Flächenangaben beim Immobilienkauf: Nur was im Notarvertrag steht, gilt auch

So hat es der BGH in seinem Urteil vom 06. November 2015 (Az. V ZR 78/14) entschieden. Bei einem Hauskauf steht dem Käufer daher in der Regel kein Minderungsrecht zu, wenn die tatsächliche Fläche nach Wohnflächenverordnung (ca. 172 qm) sowohl von der im Inserat angegebenen Fläche, als auch von der in einer vorab übermittelten Grundrisszeichnung angegebenen Fläche (ca. 215 qm) abweicht. 

Dies gilt zumindest so lange, wie diese beiden Angaben nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Wem es also auf eine exakte Größe ankommt, der sollte darauf bestehen, dass Flächenangaben, die im Vorfeld eines Erwerbs vom Verkäufer oder Makler gemacht werden, auch in der notariellen Urkunde als vereinbarte Beschaffenheit gem. §§ 433 Abs. 1 Satz 1, 633 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgenommen werden. 

Dies gilt auch beim Kauf neuer Eigentumswohnungen oder Häuser vom Bauträger: Hier werden oft im Vorfeld vom Bauträger viele Angaben und Zusicherungen in Gesprächen, Exposés oder einer Baubeschreibung gemacht. Hier gilt es dann beim notariellen Vertragsschluss genauestens zu prüfen, ob diese Angaben auch hinsichtlich der wesentlichen Punkte Niederschlag im notariellen Vertrag gefunden haben. In einem aktuellen Fall des Autors war eine 20-seitige, detaillierte Baubeschreibung vom Bauträger, wie üblich, als Anlage dem notariellen Vertrag beigefügt. Mit einer versteckten Formulierung wurde diese dann aber als „rechtlich unverbindlich“ erklärt. Dies ist eine sehr große Benachteiligung für die Käufer, die im Zuge der Vertragsabwicklung keinen rechtlich geschuldeten Leistungsumfang belegen können und sich bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen in einer sehr schwachen Position befinden. Zudem ist es absolut unseriös im Vorfeld und im Notarvertrag zwar eine detaillierte Baubeschreibung vorzulegen, diese dann „im Kleingedruckten“ im Ergebnis wieder aufzuheben.

Auf die gesetzlich vorgeschriebene, neutrale Position des Notars können sich die Vertragsbeteiligten nicht immer verlassen: Diktiert und entworfen werden die Verträge, insbesondere bei größeren Immobilienfirmen, oft von der Bauträger- und Verkäuferseite. Der Käufer muss selber sehen, wie er seine Interessen wahrt!

Vor diesem Hintergrund lohnt es sich immer, vor Abschluss aller Arten von Immobilienverträgen Fachanwälte mit profundem Wissen hinzuzuziehen. Die dabei anfallenden Honorare stehen immer im guten Verhältnis zu dem, was ein Immobilienkäufer hierdurch an Sicherheit und Vorteilen für sein erhebliches Investment gewinnt. Dies gilt genauso für die Verkäuferseite.