Fristlose Kündigung auch bei alten Mietrückständen zulässig

BGH stärkt Vermieterrechte

In einer neueren Entscheidung hat der BGH die Rechte des Vermieters gestärkt. Kommt es zu Zahlungsrückständen des Mieters, so kann dieser den Mietvertrag gem. § 543 II BGB außerordentlich fristlos kündigen. Erforderlich ist hierfür ein wichtiger Grund, der in dem Fehlverhalten des Mieters liegen kann oder aber – und dies dürften der häufigste Fall sein – in einem Zahlungsverzug des Mieters. Der Kündigungsgrund liegt insbesondere dann vor, wenn der Rückstand 2 Monatsmieten ausmacht.

Wenn der Vermieter nach Entstehen der Zahlungsrückstände allerdings nicht sofort die Kündigung ausspricht, sondern hiermit – aus welchen Gründen auch immer – längere Zeit abwartet, dann stellte sich die Frage, ob er sein Kündigungsrecht verwirkt. Der Sachverhalt ist vergleichbar mit denen von verhaltensbedingten Kündigungen: Verletzt der Mieter seine Pflichten, indem er z.B. den Hausfrieden stört, so muss der Vermieter eine Abmahnung aussprechen und dann, falls es zu erneuten Verstößen kommt, zeitnah die Kündigung aussprechen. Andernfalls kann dem Vermieter der Einwand entgegengehalten werden, dass die Pflichtverletzungen des Mieters nicht so ernsthaft gewesen sein können, weil sich der Vermieter andernfalls hätte veranlasst sehen müssen, unverzüglich die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung auszusprechen. Man geht hier von einer ggfls. bestehenden Verwirkung des Kündigungsrechtes aus.

Einer Übertragung der vorstehenden Überlegungen auf Fälle des Zahlungsverzuges hat der BGH jetzt eine Absage erteilt. Im entschiedenen Fall war die Kündigung erst 7 Monate nach Entstehen der Zahlungsrückstände ausgesprochen worden. Der Mieter hatte gegenüber der Kündigung u.a. auch mit der Vorschrift des § 314 III BGB argumentiert. Die Vorschrift besagt, dass bei Dauerschuldverhältnissen die Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen muss, nachdem der Berechtigte vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Erfolgt dies zu spät, ist die Kündigung unzulässig. Die Rechtsprechung hat hierzu entschieden, dass eine Frist von 2-6 Monaten noch angemessen sein kann. Im hier besprochenen Fall handelte es sich allerdings um 7 Monate. 

Der BGH erklärt hierzu, dass die Vorschrift des § 314 BGB von den speziellen mietrechtlichen Vorschriften verdrängt wird und deshalb als Einschränkung des Kündigungsrechts nicht herangezogen werden kann. Der Mieter dürfe kein Vertrauen darauf entwickeln, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht wegen eines einmal entstandenen Zahlungsverzuges keinen Gebrauch mehr macht.

Die Entscheidung stärkt damit die Vermieterrechte. Die Zahlung der Miete ist eine Hauptpflicht für den Mieter, die er zu erfüllen hat. Einmal durch Zahlungsverzug entstandene Rechtsfolgen sind vielfach irreversibel. Ein anderes Beispiel hierfür ist, dass die Nachholung von rückständigen Zahlungen ein einmal entstandenes Kündigungsrecht des Vermieters nicht entfallen lässt. Wenn die Voraussetzungen des § 543 II BGB im Hinblick auf die Anzahl der rückständigen Mieten erst einmal vorliegen, hilft dem Mieter daher auch eine Nachzahlung nicht mehr. Eine Kündigung durch den Vermieter ist zulässig. Nur durch nachträgliche vollständige Tilgung aller (!) Mietschulden kann der Mieter eine Kündigung unwirksam machen, § 569 III Nr. 2 BGB. Von dieser Möglichkeit kann er aber innerhalb von 2 Jahren nur einmal Gebrauch machen.