Fristlose Kündigung wegen Nichtleistung der Kaution wegen Mietmängeln

Ein Vermieter vermietete zwei Häuser zur Nutzung als Medien- und Geschäftszentrum. Nach dem Inhalt des Mietvertrages war der Mieter nach vollständiger Fertigstellung des jeweiligen Hauses samt Außenanlagen zur Übernahme verpflichtet. Der Mietvertrag sollte mit der Übergabe der Mietobjekte beginnen und die Miete geschuldet sein. Der Beklagte war zur Stellung von Sicherheiten verpflichtet. Der Mieter weigerte sich im Folgenden die Immobilien zu übernehmen und berief sich dabei auf Mängel wie das Fehlen der Grundinstallation für Telekommunikationsanlagen. Er entrichtete daher auch nicht die Mietkaution. Der Vermieter kündigte ihm daher fristlos und verlangte neben der Miete auch Schadensersatz wegen des entstandenen Mietausfallschadens. Sowohl das Landgericht als auch das Kammergericht Berlin wiesen seine Klage ab. Hiergegen legte der Vermieter Revision ein.

Der Bundesgerichtshof schloss sich der Vorinstanz an und wies die Revision zurück. Der Anspruch auf die Miete bestehe nicht, da der Mieter aufgrund der vorliegenden erheblichen Mängel nicht zur Übernahme verpflichtet gewesen sei. Die Sache habe sich in einem vertragswidrigen Zustand befunden. Der Schadensersatzanspruch entfalle ebenfalls, weil der Vermieter nicht wegen Nichtleistung der Kaution zu der fristlosen Kündigung berechtigt gewesen sei. Zwar sei der Mieter normalerweise zu der Entrichtung der Kaution verpflichtet und dürfe kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Sie diene nämlich dem Vermieter zur Absicherung bei künftigen Forderungen. Ob das Ausbleiben dieser Kaution jedoch einen wichtigen Grund darstelle, der den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtige, müsse im Einzelfall unter Berücksichtigung der Interessen von beiden Vertragsparteien entschieden werden. Im vorliegenden Fall sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar gewesen, weil er sich selbst nicht vertragstreu verhalten habe.

BGH vom 21.03.2007, Az. XII ZR 255/04