(Fristlose) Kündigung wegen Rückstand des Mieters mit den Mietzahlungen

Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mietrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?

Der Mieter kann die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlungen innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage erfolgt. Voraussetzung ist aber, dass er innerhalb von zwei Jahren zuvor nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter: Die Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam. In der Praxis zeigt sich aber, dass viele Vermieter die Zahlung akzeptieren und das Mietverhältnis fortsetzen.

Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass der Mieter dennoch vorher abgemahnt werden muss.

In der Praxis wird von Vermietern häufig fristlos gekündigt, weil der Mieter die Miete wegen Mietmängeln gemindert hat. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, muss der Mieter unter Umständen aus der Wohnung. Achtung: Kürzlich entschied der BGH, dass der Mieter trotz diverser Mängel pünktlich die volle Miete zahlen muss, solange er den Mangel nicht angezeigt hat. Eine fehlende Mängelanzeige kann dazu führen, dass der Mieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden kann.

Tipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt.

Tipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Es genügt aber, wenn alle verspäteten Zahlungen aufgeführt sind. Es empfiehlt sich - auch in Berlin - vor der Kündigung abzumahnen.

Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht