Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Eigenbedarfskündigung

Im Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15 musste sich der BGH mit der Frage befassen, ob eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bei Kündigungen von Wohnraumverhältnissen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter geltend machen darf. Zentral war die Frage der Anwendbarkeit von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Die Beklagte mietete eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Vermieterin, eine GbR, kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs – für die Tochter eines der Gesellschafter. Die Klage auf Räumung und Herausgabe sowie die Berufung wurden zurückgewiesen. Die Revision hatte Erfolg.

Bei einer (Außen-)GbR handelt es sich um eine teilrechtsfähige Personengesellschaft. Die Teilrechtsfähigkeit macht diese aber nicht zu einem von Gesellschaftern vollständig abgekoppelten Rechtssubjekt. Vielmehr sind die Interessen der Gesellschafter stets zu beachten.

Zwar ist die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur auf natürliche Personen zugeschnitten. Jedoch findet diese nach Ansicht des Gerichts bei einer (Außen-)GbR entsprechende Anwendung. Hintergrund sind die nachfolgend dargestellten Punkte:

Fehlende gesetzliche Regelung

Vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR waren Gesellschafter natürliche Personen und somit Vermieter. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 1 BGB a. F. war anwendbar. Die Einführung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hatte keine inhaltliche Änderung zum Zwecke. 

Zu dem Zeitpunkt konnte aber noch nicht berücksichtigt werden, dass die GbR Teilrechtsfähigkeit erlangen und so zum Zuordnungsobjekt wird.

Die analoge Anwendbarkeit von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wird nicht durch das Bestehen der Generalklausel im Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen. Abs. 2 beschreibt gesetzlich typisierte Fälle des vom Abs. 1 geforderten berechtigten Interesses. Beim Vorliegen der Voraussetzungen des Abs. 2 Nr. 2 BGB erübrigt sich die sonst übliche Einzelfallabwägung.

Im Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens wurde eine Beschneidung des Kündigungsrechts bei Vermietermehrheiten zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt.

Vergleichbarkeit mit den von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Kündigungen einer Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) und einer Erbengemeinschaft (§§ 2038 ff. BGB)

Mitglieder einer solchen Gemeinschaft sind natürliche Personen und können sich entsprechend auf Eigenbedarf berufen. Dies erfolgt ohne Rücksicht darauf, ob die Gemeinschaften überschaubare Strukturen aufweisen. Erfasst werden kleine und große Gemeinschaften. Das Gericht weist darauf hin, dass selbst bei einem Einzelvermieter der Kreis der Angehörigen kaum überschaubar sein kann.

So können die unterschiedlichen oder verflochtenen Strukturen einer GbR nicht zum Ausschluss der analogen Anwendung von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB führen. Der Gesetzgeber begegnet den Schwierigkeiten, die sich aus der höheren organisatorischen und personellen Flexibilität ergeben, bereits mit der Vorschrift des § 577a BGB. Die Missbrauchsfälle werden von § 242 BGB erfasst.

Ausnahme von der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Es ist festzuhalten, dass sich eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR grundsätzlich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen kann.

Denkbar sind aber Fälle, in denen die GbR durch den Gesellschaftszweck zum Ausdruck bringt, dass persönliche Bedürfnisse der Gesellschafter zurückzutreten haben. Dann ist die analoge Anwendung ausgeschlossen, wenn der Mieter nicht mit einem Eigenbedarf hätte rechnen müssen.

Falls Sie im Einzelfall eine Beratung oder Unterstützung bei Ihre Eigenbedarfskündigung im Rahmen einer GbR benötigen, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme per Telefon oder E-Mail.